Investicije u stambene objekte u izgradnji. Investicije u građevinarstvo u Rusiji: visok prihod i brz povrat ulaganja

Danas postoji mnogo načina za ulaganje akumuliranog kapitala: od najjednostavnijih - kupovine plemenitih metala i otvaranja depozitnih računa, do najrizičnijih - igranja na valutama i berzama. Svi oni imaju svoje prednosti i mane, posebno u sadašnjim kriznim uslovima. Ali ulaganje u stambenu izgradnju, suprotno vremenu i modnim trendovima, dugo se smatra najpouzdanijim ulaganjem u prilično dugom periodu. je li tako? A na šta bi potencijalni građevinski investitori trebali obratiti pažnju? Sljedeći materijal će dati odgovore na nova pitanja.

Postoji mnogo građevinskih projekata koji zahtijevaju značajna kapitalna ulaganja za njihovu realizaciju. Među njima su:

• stanovanje;
• komercijalne nekretnine;
• hotelski i zabavni kompleksi;
• vikend naselja;
• industrijskih objekata.

Odmah napominjemo da svi navedeni objekti, osim stanovanja, zahtijevaju značajnija kapitalna ulaganja nego što može biti dostupna prosječnom potencijalnom investitoru koji čita ovaj članak. Zato ćemo o investicijama u stanogradnju govoriti uopšteno.

Stručnjaci kažu da se ulaganja vlasnika najčešće plasiraju u sektor stanogradnje. Ovakvi trendovi su uočeni zbog relativno niske cijene takvih objekata u odnosu na objekte u komercijalnom ili industrijskom sektoru.

Kada se započne ozbiljan razgovor o ulaganju u građevinarstvo, ne može se a da se ne dotakne nedostataka i prednosti ove vrste ulaganja.

Prednosti i nedostaci ulaganja u stambenu izgradnju

Stručnjaci kao prvu i najracionalniju prednost izgradnje stambenog prostora, barem prije kupovine, smatraju značajnu razliku u cijeni. Tako će cijena već izgrađenog stambenog prostora biti znatno veća, jer ne zavisi samo od cijene radova i materijala, već i od drugih faktora, kao što su infrastruktura, starost zgrade, stanje inženjerskih sistema, lokacija itd. Tako će ulaganja u izgradnju biti mnogo manja od kupovine gotovog stana. A kako je obim ulaganja manji, veća je i stopa povrata, što daje razlog da se govori o prihvatljivijoj dobiti. Ali vrijedi zapamtiti rizike koje investitor može očekivati, kao i vrijeme likvidnosti, budući da se građevinska ulaganja ne isplaćuju brzo.

Osim toga, profesionalni investitori ističu i niz prednosti koje doprinose tome da investicione i građevinske aktivnosti urode plodom. Među njima se ističe:

• Visok povrat ulaganja.
• Zagarantovan povrat investicije, pod uslovom odsustva više sile.
• Pouzdanost plasmana kapitala.
• Veliki broj ponuda za diversifikaciju u okviru jednog finansijskog instrumenta.

U pravilu, visok postotak isplativosti većine ovakvih projekata je osiguran čak i ako je potrebno već izgrađeni objekat prodati po cijeni ispod tržišnog prosjeka - i tada je povrat uloženog kapitala praktično zagarantovan. Pouzdanost ovog instrumenta uvek će biti prva tačka u opravdavanju ulaganja u građevinske projekte čiji su rizici mnogo manji od igranja na berzi ili prelaska na povereničko upravljanje.

Unatoč svemu navedenom, mnogi investitori primjećuju sasvim očigledne nedostatke koji prate privlačenje investicija u građevinarstvo. Prvi od njih će biti ovisnost o ljudskom faktoru. Naravno, rezultat izgradnje direktno ovisi o kvaliteti gradnje. Istovremeno, graditelji prave greške na svakom koraku, što može postati kritičan faktor za likvidnost investicionog projekta.

Podjednako čest problem investitori primjećuju povećanje vremena izgradnje, što direktno utiče na povećanje rizika. Dakle, kašnjenja u građevinskim radovima neminovno dovode do povećanja značaja ljudskog faktora, a povećava se mogućnost nesreća, nezgoda, kašnjenja i povezanih problema. Procjenjuje se da sedmica kašnjenja sasvim realno umanjuje prihod od ulaganja u stambenu izgradnju za 0,01%.

Uz sve to, postoji velika konkurencija među developerima, što direktno umanjuje buduću tržišnu vrijednost gotovog investicionog projekta. I dok se drugi problemi mogu nekako riješiti, pravi i legalni alati za utjecaj na konkurenciju jednostavno ne postoje.

Načini ulaganja u stambenu izgradnju

Mnogi potencijalni investitori koji su čvrsto odlučili da svom investicionom portfelju dodaju ulaganje u građevinarstvo zainteresovani su za šeme za takvo ulaganje. Pogledajmo najpopularnije od njih.

Zajednička zgrada

Prvi način na koji možete uložiti novac u izgradnju stana je zajednička gradnja. Suština ove metode je ulaganje od strane grupe investitora. Istovremeno, oni postaju "dioničari" i ulažu iznos u prosjeku 30-40% manji od cijene gotovog stanovanja. Takve investicije su zapečaćene ugovorom o ulaganju u izgradnju koji potpisuju i investitori i druga strana - investitor.

Napominjemo da mogućnost otkupa udjela u zajedničkoj izgradnji postoji u bilo kojoj fazi, ali što je bliže kraju, to je udio skuplji. Ovo je prilično dobro, ali sa sobom nosi niz rizika. Najčešći od njih uključuju:

• obmana dioničara od strane programera - dionice se prodaju nekoliko puta;
• stečaj investitora, što će neminovno dovesti do zastoja u izgradnji.

ZhNK

Stambeno-štedne zadruge počele su da se pojavljuju prije 10-ak godina. Učešće u njima se odvija na osnovu članskih prava. Između zadruge i njenog člana zaključuje se ugovor na osnovu kojeg se član obavezuje da daje udioničke doprinose.

Zadruga akumulira priloge svojih članova, a zatim ih ulaže u izgradnju stambenih objekata, uključujući stambene zgrade. Takva zadruga može imati ulogu i investitora i učesnika u zajedničkoj izgradnji. Rizici su identični zajedničkoj gradnji.

Fond za finansiranje izgradnje

Učešće u fondovima za finansiranje izgradnje nije ništa manje popularno od gore navedenih metoda ulaganja. U suštini, takav fond je posrednik između investitora i investitora. Prije svega, štiti prava investitora tako što kontroliše trošenje sredstava, proces izgradnje, pravnu podršku itd. FFS ima pravo da prekine odnose sa investitorom u slučaju kršenja uslova.

Dokumentacija ulaganja se vrši zaključivanjem ugovora između FFS i investitora, u kojem su navedeni svi rizici, uslovi i viša sila. Učešće u takvom fondu moguće je samo od prve faze izgradnje. Stručnjaci ističu visoku pouzdanost ovog načina ulaganja.

Investicioni projekat izgradnje - opravdanost ulaganja

Svaki investitor, unatoč visokoj pouzdanosti takvog načina ulaganja kao što je ulaganje u izgradnju, dužan je izračunati sve rizike povezane s ulaganjem svog kapitala u izgradnju kuća ili industrijskih objekata. Najvažnija tačka u ovakvim proračunima je opravdanost uloženih sredstava, čiji je glavni aspekt detaljna studija projekta investicione izgradnje.

Građevinski investicioni projekat je skup dokumenata koji potkrepljuju ekonomsku izvodljivost investicije i određuju vrijeme, troškove i obim izgradnje. To uključuje:

• samo obrazloženje;
• poslovni plan;
• projektnu dokumentaciju.

Pogledajmo obrazloženje detaljnije.

Opravdanost ulaganja u izgradnju izrađuje se mnogo prije same projektne dokumentacije. Njegov razvoj vrši naručilac izgradnje, koji akumulira sredstva i privlači investicije. Takvo opravdanje mora nužno sadržavati:

• Investicioni ciljevi
• Ekonomski i investicioni efekat
• Opravdanost za odabir gradilišta
• Osnovna građevinska rješenja
• Vrijeme i redoslijed rada
• Procjena uticaja izgradnje na životnu sredinu
• Procjena efektivnosti investicija itd.

Ovaj dokument završava zaključkom u kojem se navode glavni finansijski pokazatelji izvodljivosti i efikasnosti investicionog objekta, kao i preporuke za projektovanje i izgradnju. To će pomoći da se osigura da investitor ovog događaja dobije pravovremenu i maksimalnu dobit. Vrijedi li govoriti o potrebi što temeljnijeg proučavanja ovog dokumenta prije donošenja odluke o investiciji?!

Na osnovu svega navedenog možemo izvući jasan i čvrst zaključak o pouzdanosti tako složenog investicionog instrumenta kao što je stanogradnja. Naravno, kao i svaki drugi način, gradnja je povezana sa određenom dozom rizika, međutim, dobijanje visokih dividendi je sasvim moguće, što ovu metodu ulaganja kapitala čini veoma popularnom među potencijalnim i postojećim investitorima. Ako želite da smanjite rizike, onda možete razmotriti onaj koji je već izgrađen i spreman za rad.

Troškovi stanovanja u novogradnji u fazi izgradnje su oko 40-70% niži u odnosu na stanove u već izgrađenim zgradama. Štaviše, cijeli proces - od postavljanja temelja do puštanja zgrade u funkciju - traje otprilike 1-2 godine. To je zbog činjenice da investitor, želeći privući investitore, postavlja minimalne cijene za stanovanje u početnoj fazi izgradnje. Što je projekat veći, veća je razlika u cijeni, a samim tim i potencijalni profit za investitora.

Dakle, izgledi za ulaganje u nove zgrade u najranijim fazama izgradnje su sasvim očigledni. Ali ovdje je važno razmotriti potencijalne rizike. Stvar je u tome što je ovaj tip građevinske investicije je jedan od najrizičnijih. Investitori nemaju garanciju da izgradnja neće biti zamrznuta ili da će projekat biti završen na vrijeme.

Među glavnim prednostima ulaganja u nove zgrade su:

• visoka likvidnost;
• brza otplata;
• pouzdanost;
• potpuna sloboda djelovanja pri izboru investicionog objekta;
• visoka profitabilnost;
• mnoge opcije za korištenje kvadratnih metara.

Glavni nedostatak, kao što je već spomenuto, su visoki rizici. Osim toga, biće prilično teško preprodati stan po povoljnoj cijeni u vrijeme ekonomske krize zbog niske kupovne moći stanovništva.

Realizacija investicionog projekta izgradnje: koji smjer je bolje izabrati?

Ulaganja u građevinarstvo- ovo je, naravno, isplativa aktivnost, međutim, morate znati u koje građevinske projekte je isplativije ulagati. Danas možemo identifikovati pet najatraktivnijih područja za ulaganje, koje ćemo dalje razmotriti.

Ulaganja u izgradnju stambenih objekata

Ovo je najčešća opcija investicioni i građevinski projekat, što se smatra manje sigurnim. Njegova suština je u nabavci nekretnine u početnoj fazi izgradnje, te njenoj naknadnoj preprodaji po povoljnijoj cijeni. Alternativno, možete zaraditi i iznajmljivanjem kuće.

Vikendice kao jedna od opcija ulaganja u kapitalnu izgradnju

Svaki stanovnik velikog grada sanja o svojoj maloj seoskoj kući, u kojoj bi se mogao opustiti od gradske vreve. Stoga se potražnja za vikendicama na tržištu nekretnina nikada ne smanjuje. dakle, kapitalna ulaganja u građevinarstvo vikendice se mogu smatrati još jednim atraktivnim područjem za ulaganje. Kao iu prethodnom slučaju, najveći potencijal iz transakcije može se dobiti kupovinom nekretnine u najranijoj fazi izgradnje.

Ulaganje u izgradnju hotela

Statistike pokazuju da hoteli u potpunosti nadoknade svoja ulaganja u prosjeku za 5 godina. Ovo je veoma dobar pokazatelj, pa je saradnja investitora i programera u ovoj oblasti obećavajuća.

Isplativi investicioni projekti u građevinarstvu: izgradnja industrijskih prostora

Iskusniji investitori radije ulažu svoj novac u izgradnju proizvodnih objekata. Ali ovdje je vrlo važno unaprijed razumjeti u koje će se svrhe soba koristiti. Najveća potražnja je za objektima namenjenim potrebama prehrambene industrije, kao i za proizvodnju kućne hemije, nameštaja i robe široke potrošnje.

Ulaganja u kapitalnu izgradnju: poslovne nekretnine

Još jedna perspektivna oblast za ulaganje u kojoj blisko sarađujemo investitori i programeri, je izgradnja poslovnih objekata. To uključuje:

• maloprodajni prostori;
• Zgrade za ugostiteljstvo;
• javni centri za razne namjene;
• objekti za poslovanje;
• skladišta;
• poljoprivrednih objekata.

Bilo koja komercijalna nekretnina izgrađena je s ciljem generiranja prihoda od zakupa.

Realizacija projekta investicione izgradnje: vodič korak po korak

Profesionalni biznismeni koji zarađuju novac ulaganjem u građevinarstvo preporučuju slijedeću šemu:

• U potrazi za pouzdanom građevinskom kompanijom.
• Odabir atraktivne nekretnine za ulaganje.
• Pregovaranje i dogovaranje svih uslova saradnje.
• Izrada tehničke dokumentacije i izrada ugovora.
• Dogovorite se.

Kada ulažete u nekretnine, ne treba zaboraviti da je ovaj segment tržišta prepun velikih rizika, pa treba pažljivo izračunati svaki svoj korak. U suprotnom, vjerovatnoća gubitka uloženog novca značajno se povećava.

Koje su karakteristike privatnog ulaganja u stambenu izgradnju? Kako investirati u izgradnju kuća i drugih stambenih nekretnina u Moskvi? Šta da radim ako ulažem u građevinarstvo?

Pozdrav svima koji su posjetili web stranicu poslovnog magazina „HeatherBeaver! Denis Kuderin, stručnjak za investicije, je u kontaktu s vama.

Novi članak nastavlja opsežnu seriju materijala o alatima i mehanizmima pametnog ulaganja. Tema publikacije je ulaganje u nekretnine u fazi izgradnje.

Ulaganje u nekretnine u izgradnji dobar je način da steknete finansijsku neovisnost i uložite svoj novac.

Pročitajte kako to učiniti odmah!

1. Da li je isplativo ulagati u stambenu izgradnju?

Znate li za koji postotak raste cijena gotovih stanova u novogradnji u odnosu na cijenu u fazi izgradnje? Tačan odgovor je 40-70% (sa prosječnim rokom izgradnje od 1-2 godine).

U želji da zainteresuju kupce, programeri postavljaju minimalne cijene na početku prodaje. Razlika u cijenama posebno je uočljiva prilikom izgradnje velikih stambenih kompleksa i čitavih mikrookruževa.

Izgradnja ovakvih stambenih naselja ide postepeno, a developeri (preduzetnici koji zarađuju na gradnji) smanjuju početne troškove stambenog prostora kako bi stvorili pozitivan imidž kompanije i privukli prvi val klijenata.

Korist je očigledna: ulaganjem u nekretnine u fazi izgradnje možete zaraditi duplo više nakon puštanja nekretnine u funkciju. Jedina prepreka koja koči investitore je rizik da izgradnja zastane ili da uopšte ne bude završena.

Kako se gradi nova zgrada, cijena kvadrata raste: svaki sprat dodaje 2-3% na cijenu stambenog prostora. Otuda zaključak: što ranije uložite novac u objekat, veće su moguće dividende od naknadne prodaje ili poslovanja.

Nabrojimo sve prednosti ulaganja u građevinarstvo:

• visoka profitabilnost i likvidnost;
• pouzdanost (nekretnine rijetko padaju u cijeni, posebno u velikim gradovima);
• veliki izbor investicionih objekata;
• razne mogućnosti korištenja stambenog prostora (prodaja, iznajmljivanje).

Jedan uspješno kupljen stan može donositi prihod godinama i decenijama.

Primjer

Nakon što ste kupili prestižni stan u centru grada, možete ga iznajmiti na kraći period (sati, dani, sedmice). Period povrata za takvo preduzeće je 3-5 godina, a onda dobijate neto profit bez posebnih troškova rada. Ovaj način zarade idealan je primjer pasivnog prihoda.

Postoje i nedostaci. Glavni je zavisnost potražnje za stanovima od ekonomskih faktora. Tokom krize, ljudi manje kupuju nekretnine, radije čekaju bolja vremena.

Međutim, većina stručnjaka za dugoročna ulaganja smatra ulaganje u kuću manje rizičnim od, recimo, igranja na berzi ili ulaganja novca u trust.

2. U koju građevinu je bolje investirati?

Postoji nekoliko pravaca za ulaganje u nekretnine u izgradnji. Neki su pogodniji za investitore početnike sa malim kapitalom, dok su drugi pogodniji za iskusnije biznismene sa pristojnim finansijskim sredstvima.

Predstavljam vam pet najrelevantnijih i najpouzdanijih opcija ulaganja.

Stambene zgrade

Najpristupačniji način ulaganja, karakteriziran minimalnim rizicima. Dugoročni cilj ovakvih investicija je vrlo jasan: kupujemo stambeni prostor u fazi izgradnje, a nakon puštanja u rad, prodajemo ga po povoljnoj cijeni ili zarađujemo na najmu.

Moraju se uzeti u obzir sljedeći pokazatelji:

• lokacija (udaljenost od transportnih čvorišta i metroa);
• raspored stana;
• infrastruktura (prisustvo škola, vrtića, supermarketa u blizini);
• planovima za razvoj ovog područja u budućnosti.

Najtraženiji na tržištu su mali stanovi – jednosobni i dvosobni stanovi.

Vikendice

Seoske kuće i dače također mogu donijeti dobar profit investitorima. Vikendice su posebno tražene među stanovnicima megalopolisa - svaki stanovnik grada želi se opustiti na mirnom, ekološki prihvatljivom mjestu, daleko od zagađenja plinom i vreve.

Objekti se često kupuju u fazi osnivanja: takve investicije se smatraju najperspektivnijim. Prilikom kupovine obavezno vodite računa o statusu područja, stanju infrastrukture, dostupnosti komunikacija i drugim parametrima važnim za ugodan život.

Hoteli

Svjetsko iskustvo pokazuje da se rok otplate za hotele kreće od 3 do 7 godina. Sasvim pristojne brojke, posebno imajući u vidu da je kvalitetno stanovanje za posjetioce u velikim gradovima uvijek traženo.

Industrijski prostori

Opcija za investitore sa određenim iskustvom u prometu nekretnina. Bolje je kupiti proizvodni prostor u fazi izgradnje za unaprijed određenu namjenu.

Traženi su objekti koji će se ubuduće koristiti za potrebe prehrambene industrije, a obećava se i prostor za fabrike nameštaja, kućne hemije i osnovnih proizvoda.

Početnici bi trebali ulagati u industrijske nekretnine samo uz posredovanje profesionalnih društava za upravljanje ili zajedničkih fondova.

Komercijalne nekretnine

Još jedan pravac koji je pogodniji za iskusne poslovne investitore.

Komercijalne nekretnine obuhvataju:

• zgrade za maloprodajne objekte (male trgovine, supermarketi, trgovački centri);
• ugostiteljski objekti, restorani, kafići;
• zabavni, sportski, obrazovni centri;
• objekti za urede i poslovne centre;
• skladišta, hangari, skladišta;
• poljoprivrednih objekata.

U velikim gradovima prioritet imaju kancelarije i prodajni prostori. Stotine malih i velikih trgovaca spremne su da redovno plaćaju zakupljeni prostor. Njihovi vlasnici mogu samo pratiti stanje prostorija i primati stabilan prihod.

Iznajmljivanje je glavni način korištenja komercijalnih nekretnina. Ovo je prilično skupa vrsta investicije sa dugoročnim periodom povrata (5-8 godina).

Donja tabela jasno pokazuje karakteristike i periode otplate različitih nekretnina:

№	Vrste nekretnina	Period povrata ulaganja	Posebnosti
1	Nove zgrade	1-2 godine	Kod lizinga se povećavaju rokovi otplate, ali se povećava i profit
2	Hoteli	5-8 godina	Investicije su posebno obećavajuće za velike gradove i odmarališta
3	Vikendice	1-2 godine	U obzir se uzima površina i stanje infrastrukture
4	Industrijski prostori	7-10 godina	Pogodno za kolektivno ulaganje
5	Poslovne nekretnine	5-10 godina	Potrebno je iskustvo u ulaganju u ovu vrstu nekretnina

Ako želite više informacija o tome, pročitajte detaljan članak o ovoj temi.

3. Kako investirati u građevinarstvo - 5 jednostavnih koraka

Ulaganjem prema unaprijed određenom planu, smanjujete rizik i povećavate buduće prinose. Svaka investicija zahtijeva pažljiv proračun i unaprijed razvijenu strategiju.

Korak 1. Odaberite programera

Obavezni i najvažniji korak je saznati ko gradi objekat (kakva firma). Stručnjaci savjetuju kupovinu nekretnina od poznatih developera u vašem gradu.

Prilikom odabira programera uzmite u obzir sljedeće parametre:

• broj objekata koji su već pušteni u rad;
• reputacija kompanije;
• recenzije kupaca;
• iskustvo u kompleksnom razvoju;
• ukupan broj investitora;
• učešće u zajedničkim kreditnim programima sa velikim bankama (finansijske kompanije pažljivo biraju partnere i ne kontaktiraju sumnjive kompanije);
• striktno usklađenost akcija kompanije sa saveznim zakonodavstvom.

Djelatnost programera regulirana je na državnom nivou zakonom 214-FZ(zapamtite ovaj broj, dobro će vam doći).

U Moskvi i regionu možete odabrati jednog od 3 programera predstavljena u nastavku.

- moto kompanije: gradimo grad u kojem želite da živite. Investitor je već izgradio 500.000 kvadratnih metara stambenog prostora i 53.000 m2 komercijalnih nekretnina. Kompanija gradi vrtiće i škole i sarađuje sa najvećim ruskim bankama za hipotekarne kredite. Uključen je u TOP-5 rejting među programerima u moskovskoj regiji i u TOP-15 širom Rusije.

Grupa kompanija PIK- najveći ruski programer. Posluje od 1994. godine i bavi se realizacijom velikih građevinskih projekata u Moskvi, regionu i drugim regionima Rusije. Prioritetni pravac je izgradnja pristupačnih stanova u segmentu industrijske stanogradnje. Od početka svog poslovanja, kompanija je izgradila 15 miliona kvadratnih metara stambenog prostora (250.000 stanova). Uvršten na listu sistemski važnih preduzeća za rusku ekonomiju.

- kompanija koja obavlja puni ciklus građevinskih radova, počevši od analize zemljišnih parcela i završavajući završnom obradom prostorija. Također upravlja zgradama nakon puštanja u rad. Investitor ima 71 projekat i 7 miliona m2 prostora. Objekti kompanije su više puta proglašavani za najbolje završene projekte u Moskvi i regionu.

Korak 2. Odaberite objekt ulaganja

Odabir objekta je još jedna važna faza procesa ulaganja. Potragu možete započeti u području gdje postoji najveća potražnja za stanovanjem.

Već sam pisao o tome koje parametre treba uzeti u obzir pri odabiru stambenih stanova - infrastrukturu, dostupnost prometnih čvorova itd. Prilikom kupovine komercijalnih nekretnina unaprijed se odlučite za krajnji cilj investicije i izradite profesionalni poslovni plan.

Korak 3. Pregovarajte

Programer je odabran, vrijeme je za pregovore. Prema zakonodavstvu Ruske Federacije, nemoguće je steći vlasnička prava na objektu koji je u fazi izgradnje.

Kupac ima pravo da:

• ugovor o vlasničkom učešću;
• ugovor o dionici;
• investicioni depozit;
• učlanjenje u građevinsku zadrugu.

Stručnjaci savjetuju da se izabere vlasničko učešće i da se insistira upravo na takvom sporazumu. Razgovaraju se i o načinima plaćanja - postepena isplata sredstava (kupovina na rate), prenos celog iznosa odmah nakon potpisivanja ugovora i druge opcije.

Korak 4. Proučite dokumente

Ugovori o kupovini nedovršenih nekretnina sklapaju se u okviru već spomenutog zakona 214-FZ.

Preporučljivo je provjeriti dokumente uz pomoć nezavisnog advokata. To će zahtijevati dodatne troškove, ali sigurnost transakcije nije stavka na kojoj vrijedi uštedjeti.

Korak 5. Zaključite ugovor

Zaključivanje ugovora je završna faza transakcije. Prije nego što potpišete konačni dokument, proučite sve njegove tačke. Ne treba ih posmatrati dijagonalno, već ih treba proučavati.

Obratite pažnju na:

• datumi završetka izgradnje;
• uslovi raskida ugovora;
• tačka koja označava konkretan trošak po kvadratnom metru (cijena mora biti fiksna i ne može se mijenjati);
• kazne za svaku od strana koje su prekršile sporazum;
• Viša sila.

Zapamtite da svaka transakcija nekretninama uključuje rizik. Kako izbjeći prijevaru, raspravljat ćemo u odgovarajućem odjeljku našeg članka.

4. Kako možete zaraditi novac ulaganjem u izgradnju nekretnina - 3 dokazana načina

A sada o najpouzdanijim i dokazanim načinima zarade od ulaganja u građevinarstvo.

Metoda 1. Izdajemo nekretnine

Posao u izdavanju stambenog prostora je “dug” novac. Ali ovdje je nivo profitabilnosti prilično visok. Rok otplate je 5-10 godina. I ne zaboravite da i nakon 10 godina korištenja stan ostaje vaš.

U megagradovima postoji potražnja za bilo kojom vrstom stanovanja - luksuzni stanovi za dnevni najam, sobe u stambenim naseljima, mali stanovi za mlade porodice.

Nekoliko riječi o iznajmljivanju poslovnih nekretnina. Firmama i privatnim poduzetnicima, predstavnicima pravne struke, frizerima, stilistima, liječnicima uvijek će trebati kancelarije, kancelarije i maloprodajni prostori za svoje poslovanje. Potražnja za kvadratima u poslovnim i trgovačkim centrima je stabilna i stalno raste.

Jedini nedostatak komercijalnih nekretnina je relativno visoka cijena. Za kupovinu stana dovoljno je 1-3 miliona rubalja. Kancelarijski i maloprodajni prostori koštaju 2-3 puta više.

Metoda 2. Kupujemo stan u novoj zgradi za naknadnu preprodaju

Preprodaja vam omogućava da povratite svoju investiciju za samo 1-2 godine. Što je kraći rok izgradnje, to je objekat investiciono interesantniji. Neki investitori uspeju da ostvare 100% profita za godinu dana.

Preporučljivo je razmotriti alternativne opcije - na primjer, možete izvršiti popravke i uređenje u novom stanu i prodati ga za još više. Dobri popravci povećavaju troškove stanovanja za 15-30%.

Metod 3. Uložite novac kod profesionalaca i primite kamatu

Želite najsigurniju moguću investiciju? Delujte preko posrednika. Da biste učestvovali u profesionalnim investicionim projektima, nije ni potrebno kupiti određeni stan po punoj cijeni. Možete postati član kolektivnog fonda i ostvariti profit kao dioničar.

Predstavljam dva pouzdana partnera za investicije u građevinske i gotove projekte u Moskvi i regionu.

E3 Investicija– ulaganja od 100.000 rubalja sa garancijom profitabilnosti od 25 do 90%. Svi depoziti moraju biti osigurani. Rok povrata ulaganja je od 6 mjeseci do 2 godine (po izboru klijenta).

Profesionalci ulažu vaš novac u likvidne nekretnine, a vi jednostavno ostvarujete profit. Minimalni rizici plus garantovani pasivni prihod. Dostupne su besplatne konsultacije i informativna podrška.

– ulaganja u gotove stanove i zgrade u izgradnji. Kompanija sama gradi kuće i, kao bonus za kupce zainteresovane za ostvarivanje prihoda, renovira stanove i pronalazi stanare.

Firma se bavi izgradnjom stambenih objekata, vila i poslovnih nekretnina. Među prednostima kompanije je fokus na kvalitetu objekata koji se grade i njihovu sigurnost nakon puštanja u rad.

5. Rizici prilikom ulaganja u nekretnine u izgradnji

Opasnost od gubitka novca postoji u bilo kojoj vrsti ulaganja. Investicije u stanovanje nisu izuzetak. Da biste smanjili rizike, morate unaprijed znati na što biste zaista trebali biti oprezni i koje sheme prevaranti koriste za svoje prijevare s nekretninama.

"mjehurić"

Prvi način nepoštenog uzimanja novca investitora je najbanalniji. Shell kompanije investitorima prodaju zrak umjesto stvarnih objekata. Ako se građevinski radovi izvode na gradilištima, to je samo da bi se skrenula pažnja.

Često se takvi projekti provode zajedno sa predstavnicima pravnih struktura, što transakcijama daje iluziju zakonitosti. Zapravo, nakon što su prikupili dovoljan iznos, prevaranti jednostavno nestaju s novcem svojih klijenata u nepoznatom pravcu.

Prvi znak „mjehura od sapunice“ su niske cijene nekretnina. Obavezno usporedite cijenu po kvadratnom metru sa prosječnom cijenom u tom području. Ako vam se ponuda čini previse atraktivno, to je razlog za oprez.

Informacije o legalnim investitorima uvijek se mogu pronaći u službenim registrima građevinskih kompanija. Ako je programer stvarno pravno lice, njegovo prisustvo na takvoj listi je obavezno.

Bankrot developera

Neprofesionalno upravljanje, nedostatak sredstava ili njihova zloupotreba, troškovi - svi ovi razlozi mogu dovesti do bankrota developera. Kada se nema na čemu graditi, ne samo kompanija, već i njeni investitori su u minusu.

To se može izbjeći odabirom velikog i iskusnog programera, koji već ima nekoliko desetina naručenih objekata pod svojim pojasom.

Kršenje projektnih rokova

Propuštanje rokova nije najgora, ali i vrlo neugodna opcija. Nezavršena gradnja može zadavati stalne glavobolje onim kupcima koji su uzeli bankarske kredite za depozite. Banke ne zanima zašto izgradnja nije završena na vrijeme, važno im je da se dug otplati u cijelosti i sa kamatama.

Procjenjuje se da svaka sedmica kašnjenja smanjuje prinose investitora za 0,01%. Čini se da nije mnogo, ali u rubljama to je pristojan iznos. Na kraju krajeva, kašnjenja često iznose mjeseci, pa čak i godine.

Primjer

Dok je vaš "dugograditelj" dizao višespratnicu na perspektivnom području, njegov konkurent je uspio da položi i sagradi još jednu zgradu u susjedstvu sličnih karakteristika i nešto niže cijene kvadrata. Trošak vašeg životnog prostora će u takvoj situaciji pasti za desetine posto.

Viša sila i nepredvidivost tržišta nekretnina

Tipičan primjer više sile je dugotrajna ekonomska kriza u zemlji.

Primjer

U 2015. godini, u gradu u kojem živim, Novosibirsku, tržište nekretnina doživjelo je stvarnu prevlast ponude nad potražnjom. Stanovi su prodavani sa popustom od 15-25%. Sada se situacija malo popravila, ali su investitori već izgubili dio prihoda.

Druge vrste više sile su prirodne katastrofe, vojne akcije, industrijske nesreće.

Za zaštitu od takvih nevolja postoji osiguranje nekretnina.

Pogledajte koristan video na temu građevinskih investicija.

6. Zaključak

Prijatelji, hajde da izvučemo zaključke. Ulaganja u stambene i poslovne objekte u fazi njihove izgradnje su visoko isplativa i perspektivna opcija za privatna ulaganja.

Uspješan projekt osigurat će vam sredstva za dugi niz godina, postajući izvor pasivnog prihoda u vidu dugoročnog iznajmljivanja poslovnih ili stambenih nekretnina.

Transakcije kupoprodaje stanova nisu ništa manje isplative. Nakon što jednom završite uspješnu finansijsku transakciju, lakše je ići naprijed i naviše - ka daljem umnožavanju kapitala.

Projektni tim HeatherBeaver svojim čitateljima želi uspjeh u njihovim investicionim projektima! Radujemo se vašim ocjenama članaka, komentarima i poslovnim prijedlozima!

Kupovina nekretnine, u pravilu, postaje najveća akvizicija u životu običnog građanina. Novi stan doslovno asocira na drugu fazu života, a poslovni prostor ili skladište je najvažniji korak u izgradnji vlastitog posla. Obje kupovine su isplativa alternativa iznajmljivanju, omogućavajući vam da potrošite novac na vlastitu nekretninu. Ali kupovina “zidova” sama po sebi može biti komercijalno preduzeće: - najpopularniji način očuvanja i povećanja postojećeg kapitala i mogućnosti, a učešće u fazi izgradnje objekta može takvo preduzeće učiniti još profitabilnijim.

Ulaganja u građevinarstvo: osnovne prednosti i mane

Vrijedi odmah početi uništavanjem stereotipnog mišljenja da ulaganje u izgradnju zahtijeva ozbiljan početni kapital. Naravno, ako je riječ o konkretnoj nekretnini, kako stambenoj tako i poslovnoj, radi se o prevelikim iznosima. Ali mogućnost učešća u kapitalu i planova plaćanja bilo koje vrste čine ovu šemu pristupačnom.

Kada se razmatraju aspekti ulaganja u građevinarstvo, potrebno je analizirati različite ciljeve i područja ulaganja:

1. Kupovina snimaka za ličnu upotrebu. To može biti stambena izgradnja u privatnom sektoru i sticanje udjela u stambenim zgradama, uređenje teritorije i obezbjeđivanje gotove nekretnine sa dodatnom infrastrukturom, kao što je garaža. Ovaj blok može uključivati ​​i ozbiljnu izmjenu već završene, pa čak i stambene zgrade: dodavanje još jednog sprata ili poboljšanje manje udobnog također se može nazvati izgradnjom. Kod ovog oblika ulaganja kupac je često vezan dodatnim uslovima kupovine koji umanjuju njegove ukupne koristi: traženje parcele u određenom regionu, kratki rokovi i nedostatak alternativa. Ali teško je precijeniti prednosti: izgradnja, umjesto kupovine gotove, omogućava vam da dobijete prostor koji idealno rješava specifične probleme. Tokom izgradnje možete kreirati individualni raspored i urediti zgradu u skladu sa ličnim praktičnim i estetskim aspektima.
2. Kupovina predmeta bez svrhe lične upotrebe kao sredstvo očuvanja sredstava. Razlika između ovog područja ulaganja je u tome što nema potrebe tražiti određeni grad ili razvojno područje. Ovo je oblik osiguranja kapitala od amortizacije, iako uključuje i rizike. Inflacija, godišnji i neizbježni proces deprecijacije fiata i obilje lažnih šema s ciljem oduzimanja novca navode na ideju ulaganja u stan ili privatnu kuću, čija vrijednost raste proporcionalno ekonomskim procesima. Posebnost ove oblasti ulaganja je značajna razlika u konačnom procentu prinosa, iako to nije, kako se čini, samo sebi cilj. Mogućnost laganog odabira objekta omogućava vam da zgrabite „vruću“ ponudu.
3. Građevinske investicije kao samostalna poslovna šema koja ima za cilj ostvarivanje prihoda od imovine. U ovu grupu spada kupovina gotovog udjela za raspoloživi iznos, te ulaganje pozajmljenih sredstava s nadom da će prihod premašiti iznos ulaganja. Često se takve sheme sastoje od nekoliko faza, na primjer, preliminarni kredit za izgradnju. Postoje brojni oblici korištenja buduće nekretnine: od prodaje gotovog stana ili kuće po cijeni koja prelazi iznos ulaganja do iznajmljivanja.

Iz početnog cilja proizilaze optimalni oblik ulaganja, obim ulaganja u izgradnju i povezani rizici.

Nekretnine kao izvor prihoda

Koncept ulaganja u nekretnine ne zahtijeva, ali podrazumijeva ostvarivanje profita. S jedne strane, ovo je osnovna ušteda i mogućnost ulaganja „u svoje“. S druge strane, realni prihodi koji mogu postati dugoročni i redovni. „Hranjenje“ može biti ili jedna pravovremena transakcija ili stalni rad u ovom pravcu: sve zavisi od početnih sposobnosti i želje da se angažuje na ovom prilično problematičnom tržištu.

Rusko tržište

Na ruskom tržištu, nove zgrade i jednosobni stanovi u njima se smatraju najbržim isplativim. Ali u pogledu profitabilnosti sustižu:

• ulaganja u stambenu izgradnju luksuznih objekata u megagradima i glavnim gradovima;
• izgradnja trgovačkih centara i zabavnih objekata u velikim gradovima;
• infrastrukturni objekti u novim područjima i regijama uz podršku vlade;
• komercijalne nekretnine u ekonomski razvijenim područjima velikih gradova.

Još jedna karakteristika rada posebno sa domaćim prostorom je mogućnost dobijanja privilegija. Kupovinu pojedinačnih objekata u fazi izgradnje ili kupovinu zemljišta za razvoj i razvoj često sponzorira država. Primjera je mnogo: beneficije za izgradnju samačkog doma, povrat poreza i otplata hipotekarnih kamata za određene kategorije. Projektanti koji organizuju poslove takođe imaju pravo na subvencije, koje u konačnici smanjuju troškove gotovih objekata. Veći projekti su program Dalekoistočni hektar. Prilikom odlučivanja o ulaganju u razvoj Ruske Federacije, trebali biste se pobrinuti da takvi programi budu dostupni i izračunati koristi od učešća.

Strano tržište

Nekretnine u inostranstvu su statusno sticanje. Prilikom odlučivanja o takvoj kupovini potrebno je proučiti zakonodavstvo odabrane zemlje i uslove za dodjelu prava vlasništva. Trebalo bi da odbijete ponudu za ulaganje na daljinu, odnosno bez direktnog pregleda imovine: čak i u SAD ima mnogo gradova duhova, gde nikome nisu potrebne nekretnine. Kupovina sa fotografije može koštati milione. Mnogi programeri koji su specijalizovani za ulaganje u prekomorske projekte pružaju obilaske za istraživanje na licu mesta. Provjera dokumentacije kod stručnjaka za strano zakonodavstvo je obavezna.

Najprofitabilnije nekretnine ili gdje uložiti novac

Odabir nekretnine je jedna od najvažnijih faza ulaganja u izgradnju. Pogrešne kalkulacije u ovom trenutku mogu dovesti do novčanih gubitaka: bez umanjivanja izgleda ulaganja u stvaranje novih kvadratnih metara, potrebno je govoriti o riziku deprecijacije. Izračunavanje profitabilnosti čak i jednog događaja je prilično teško, ali postoje opća pravila u ovom procesu:

• Mali stanovi su tradicionalno u velikoj potražnji, često postajući prvi dom;
• izgrađeni ili prateći prostori dostupni su u već gusto izgrađenim stambenim područjima sa nedostatkom infrastrukture;
• Uvijek možete s profitom prodati ili izdati, iako su nekretnine u povijesnim gradskim jezgrima na listi kulturne baštine.

Svoj novac smo uložili u ove projekte:

Naravno, postoji ogromna razlika između ovih pozicija, na primjeru sjeverne prijestolnice Ruske Federacije: stalno se grade nove zgrade sa niskim studijima i mijenjaju kulturni izgled Sankt Peterburga ili dijela nasipa uz Kazanj. Kremlj je izuzetan događaj. Cijena jednosobnog stana na periferiji grada, koji tek razvija infrastrukturu i još uvijek pati od nedostatka vrtića i javnog prijevoza, bit će manje od milion rubalja, a stana na gornjim, rastućim spratovima od Nevski prospekt će koštati desetine miliona. Ali prihodi u budućnosti mogu se značajno razlikovati.

Stopa adekvatnog prihoda za građevinske investicije, prema ruskim stručnjacima, iznosi 30-40%. Veći znači dobar višak profita.

Kada investirati: odaberite trenutni trenutak u vremenu

Na iznos naknadnog prihoda od ulaganja u građevinarstvo direktno utiče trenutak u kojem se investitor uključuje u program. Postoje tri glavne faze:

• nula, to jest, investitor ima zemljište i ništa osim ove dodjele;
• srednja faza - izgradnja zidova i očigledan napredak radova;
• konačno, kada je objekat praktično pušten u funkciju.

Naravno, najpovoljniji uslovi za ulaganje se nude onima koji grade od nule. No, upravo je ova faza najrizičnija: kako će se izvođač nositi sa obimom poslova, koliko brzo će se pronaći direktni izvršioci i hoće li plan na kraju biti završen. Čak i sada, kada su turbulentne 90-e iza nas i, čini se, svi veliki projekti su detaljno provjereni, ima mnogo primjera „dugoročne gradnje“. Najpoznatije su optužbe protiv pevača Novikova ili slučaj Jekaterinburške "kule". Investicije uložene prije 7 godina nikada nisu vraćene investitorima. Pa čak i s obzirom na to da se radi o izolovanim slučajevima, za svakog od investitora to su slomljene sudbine.

Kupovina u završnoj fazi je najsigurnija. Posao će doneti manju zaradu, ali objekat, koji ima još samo nekoliko dana do završetka, garantovano će biti izgrađen i isporučen.

Kako pravilno uložiti novac u izgradnju

Ulaganje u građevinarstvo je transakcija koja uključuje velike iznose. Zato se svim fazama učešća mora pristupiti što je moguće savjesnije. Osnovne tačke svake transakcije:

1. Izbor programera. Možete se osloniti na savjete prijatelja koji su se već susreli sa ovim poduhvatom, kao i na oglašavanje. Činjenica da ova organizacija iza sebe već ima naručene objekte je najsnažniji argument.
2. Potražite određenu opciju. Stan, kancelarija u podrumu ili nestambena nekretnina - prilikom izgradnje infrastrukturnog kompleksa kupac ima izbor šta da kupi. Tada ćete morati odlučiti o snimci, podu i strogim zahtjevima za prostorije.
3. Trebali biste doći na pregovore s predstavnicima programera s odvjetnikom ili stručnjakom treće strane angažiranim iz nezavisne ekspertske organizacije. Ovo će izbjeći „maglu“ u pregovorima.
4. Paket dokumenata koje investitor mora dostaviti mora sadržavati niz dozvola od prava na zemljište do obaveza osiguranja. Ako vaše vlastito znanje o ovom pitanju izaziva sumnje, advokat će vam pomoći. Također ga treba privući izvana, bez korištenja usluga koje preporučuje druga strana, čak i ako je ova usluga primamljivo besplatna.
5. Konačni ugovor o ulaganju potpisuju obje strane i ovjerava ga notar. Naravno, prije konačnog potpisa potrebno je još jednom provjeriti svaku kopiju i konsultovati se sa svojim kvalificiranim konsultantom.

Oblici ulaganja i učešće posrednika

Oblik ulaganja u izgradnju je i način smanjenja rizika i tehnika za sticanje odabranog objekta. Također je moguće dizajnirati privatnu kuću za sebe i sami dovršiti izgradnju. Ali postati dioničar stambene zgrade ili investitor u veliki stambeni kompleks moguće je samo posredovanjem. Postoji nekoliko oblika sudjelovanja koji podrazumijevaju različite odnose između partnera:

1. Direktan ugovor sa investitorom za kupovinu dijela kvadrature u zgradi koja se gradi. Ugovorom se može navesti samo površina, ali osim toga moguće je navesti i druge zahtjeve za individualno planiranje i lokaciju. Odnos se reguliše kupoprodajnim ugovorom. Ovaj oblik ulaganja se smatra pojednostavljenim, a rizike snosi investitor.
2. Učešće u kapitalu preko posredničkog fonda regulisano je ugovorom o ulaganju. U suštini, radi se o kolektivnoj izgradnji, u kojoj sve rizike snose oni koji učestvuju u organizaciji izgradnje. Povrat na investiciju je obično veći, ali su i rizici veći. U izgradnju možete ulagati novac na duže vrijeme, odnosno kupovinom udjela koji će biti nadoknađen u stvarnom novcu nakon završetka izgradnje. U ovom slučaju, zadatak da se dobije tačno stan ili određena „adresa“ možda neće biti tu.
3. Zajednički fondovi takođe nude niz paketa građevinskih investicija. Neki od njih uključuju “portfolio” učešće, odnosno ulaganja u više stambenih kompleksa ili projekata. Ovo razlikuje rizike i omogućava vam da ostvarite profit, čak i ako se neki pravac pokaže neisplativim. - takođe oblik ulaganja u stambenu izgradnju.

Popularni rizici ulaganja i kako ih izbjeći

O rizičnosti transakcija nekretninama se stalno govori. Najpopularniji problemi koji se periodično javljaju u ovoj industriji:

1. Nizak priliv sredstava, zamrzavanje ili ozbiljno usporavanje napredovanja radova. Za cijeli period izgradnje sredstva su nedostupna. Dugi vremenski periodi, baš kao u slučaju bankovnih depozita ili čuvanja novca „ispod jastuka“, mogu deprecirati vrijednost kapitala.
2. Pogrešne procene od strane programera i menadžera kompanije prilikom procene likvidnosti projekta. Po pravilu, investitori u male izvođače koji ne projektuju čitave četvrti i stambene komplekse susreću se sa problemima.
3. Stečaj razvojnih kompanija i izvođača, što rezultira dugoročnim sudskim sporovima i gubicima za investitore.
4. Otvorena prevara od strane menadžmenta razvojnih kompanija. Stvaranje podružnica za povlačenje sredstava i izbjegavanje odgovornosti.

Samo proračun i zdrav razum mogu izbjeći troškove i spriječiti rizike ulaganja. Veliki iznosi ulaganja diktiraju ozbiljan pristup pitanju: preliminarne konsultacije sa 2-3 stručnjaka, imunitet na reklamna obećanja i primamljive ponude kompanijama sa sumnjivim iskustvom, lični pregled gradilišta prije sklapanja ugovora i provjera svih dokumenata na pravni integritet .

Video intervju sa specijalistom:

Ulaganje u građevinarstvo - to je nešto sa čime se skoro svaka osoba susreće u svom životu, bez obzira da li je zainteresovana za ulaganje ili ne.

Kada kupujete nekretninu, ulažete, odnosno ulažete u nju. A takav objekt može generirati dobar pasivni prihod.

Međutim, ne svaki ulaganje u građevinarstvo nekretnine mogu ostvariti profit. Posebnu pažnju treba obratiti na pouzdanost i ugled građevinske kompanije od koje planirate da kupujete nekretninu.

Generalno ulaganje u građevinarstvo nekretnine, komercijalne i nekomercijalne, su vrlo profitabilne sa najnižim rizicima na dugi rok.

S obzirom na činjenicu da tržište nekretnina u Ruskoj Federaciji stalno raste, izgradnja može postati pouzdan i dugoročan izvor prihoda.

Vrste ulaganja u građevinarstvo

Ulaganja u građevinarstvo Postoje i različite vrste, a pogodne su za različite krugove. To mogu biti ulaganja u stambene i nestambene nekretnine, zemljišne parcele i seoske kuće. Svi ovi objekti su načini da se pravim pristupom ostvari prihod za investitora.

Najpovoljniji trenutak za ulaganje u građevinarstvo stambene nekretnine, ovo je početak gradnje. Dok se kuća ne završi i preda građevinskoj kompaniji, cijene stanova u njoj su po pravilu nekoliko puta niže nego u gotovoj kući. Ulaganjem u početnoj fazi, ne samo da štedite novac, već ga i unosno ulažete.

Izgradnja prigradskih nekretnina, u ovom trenutku, takođe je veoma atraktivan investicioni objekat. To se objašnjava činjenicom da je tržište prigradskih stanova danas segment tržišta koji se najdinamičnije razvija.

Takođe može donijeti značajan profit. Zemljište je uvijek u cijeni, pogotovo što se ova cijena vremenom samo povećava. Vrlo je isplativo kupiti zemljište u blizini grada. U budućnosti, kada ova teritorija postane dio grada, cijena zemljišta će se značajno povećati.