När är det farligt att hyra ut sin bostad utan att öppna en enskild företagare? Laglig uthyrning av bostäder och lokaler genom patent Behöver du en enskild företagare för att hyra ut en lägenhet?

Ingen förbjuder ägaren av en lägenhet att hyra ut den för pengar.

Men lagfarten av denna verksamhet väcker ändå ett antal frågor, varav den främsta är om ägaren som hyr ut fastigheten behöver registrera sig som enskild företagare?

Mycket beror på svaret på denna fråga: hur inkomsterna från att hyra ut bostäder ska beskattas och vilket ansvar hyresvärden kommer att bära.

Lyssna på nyheterna

Naturligtvis vill hyresvärdar inte registrera enskilda företagare i deras namn, eftersom företagande medför ytterligare skyldigheter och utgifter.

Men skatteverket håller inte alltid med om att detta är onödigt och ställer folk till svars. Låt oss försöka lista ut när du, när du hyr ut bostad, behöver registrera en enskild företagare.

Lagen innehåller en ganska allmän definition av entreprenörsverksamhet: det är en självständig verksamhet, som bedrivs på egen risk och som syftar till att systematiskt få vinst från försäljning av varor, tillhandahållande av tjänster, utförande av arbete eller användning av egendom.

Håll med om att denna definition kan omfatta all uthyrning av bostäder på betald basis.

Till exempel hyrde en mormor ett rum till en student i sex månader: hon hittade självständigt en hyresgäst, hyrde ut sin egendom till honom för användning och kommer att få månadshyra för hela hyresperioden (dvs. systematisk inkomst).

Samtidigt kan det inte sägas att hon inte tar risker: ingen garanterar att studenten inte kommer att förstöra rummet, inte kommer att spilla på grannarna, kommer inte att vägra betala, etc.

Det visar sig att hur man än ser på det så måste din mormor gå till skatteverket och registrera sig som enskild företagare.

Och låt oss ta en annan situation: en medborgare köper målmedvetet lägenheter, reparerar dem och släpper sedan in boende i dem mot en avgift - på kort eller lång sikt.

Han har kontrakt med fastighetsbyråer som förser honom med kunder och han gör inget annat arbete. Han ska precis som sin mormor registrera en enskild företagare.

Det visar sig att även om arten av deras verksamhet och följaktligen lönsamhetsnivån är mycket olika, ställs samma krav på dem.

Med hänsyn till detta beslutade de högsta domstolarna vid ett tillfälle:

Att hyra ut fastigheter kan inte betraktas som en entreprenörsverksamhet om en medborgare mottagit den genom arv, som gåva eller förvärvat den för personliga behov, men på grund av tillfälligt värdelöshet, förutsatt att den används av invånare mot en avgift (Högsta domstolens resolution nr. 23 av 18 november 2004).

Därför är huvudkriteriet för att lösa frågan om att registrera en hyresvärd som en enskild företagare syftet med att förvärva fastigheter: om det är för personliga behov (för familjeliv, till exempel), är tillfällig uthyrning av en lägenhet inte erkänd som entreprenörskap.

Att hyra lokaler för icke-bostäder passar sällan in i denna kategori, så i sådana fall bör medborgare fortfarande registrera sig som enskild företagare.

Skatteverket har själv formulerat följande tecken på företagarverksamhet för uthyrning av bostäder (brev daterat 25 februari 2013 nr ED-2-3/125):

Fast egendom förvärvas i syfte att göra vinst på den,

Ägaren för register över hyrestransaktioner (dvs. de avslutas och omförhandlas systematiskt),

Transaktioner som görs av ägaren under en viss period är sammankopplade (till exempel ingicks ett avtal med en fastighetsbyrå, sedan med en hyresgäst, etc.),

Ägaren har etablerat stabila relationer med entreprenörer (har utvecklat en egen kundbas).

Därför kan vi, baserat på den federala skattetjänstens praxis, dra slutsatsen att när du hyr ut bostäder är det nödvändigt att registrera en enskild företagare om:

Ägaren har flera bostadslokaler, som han ständigt hyr ut för betald användning och får sin huvudsakliga inkomst från detta,

Ägaren upplåter lokalen till juridiska personer.

För att hyra ut fastigheter utan att registrera en enskild företagare i de fall detta är obligatoriskt, riskerar ägaren ytterligare momsavgifter och böter för olaglig verksamhet.

Då kommer detta material att vara användbart för ägare av sådana fastigheter i Moskva, såväl som i någon annan region i Ryssland.

Nedan kommer vi att överväga de viktigaste befintliga alternativen för att hyra ut en lägenhet. För alternativet när du öppnar en enskild företagare på det förenklade skattesystemet på 6% för att hyra ut en lägenhet, erbjuder vårt företag särskilda villkor för att upprätthålla skatteregister.

4 750 rubel per KVARTAL

Fyll i ett kort ansökningsformulär för att beställa redovisningstjänster:

Beställ en tjänst

När du hyr ut en lägenhet måste ägaren av bostadsfastighet överväga beskattning av inkomster från uthyrning av en lägenhet och rapportering till skattemyndigheten och, i vissa fall, till icke-budgetära fonder i Ryssland.

Beroende på regionen där hyreslägenheten är belägen, kan de huvudsakliga metoderna för att organisera sådana aktiviteter variera, på grund av ett antal skäl, inklusive:

Huruvida kommunens undersåtar antog lagen om en enda skatt på tillräknad inkomst (UTII) för vissa typer av verksamheter på kommunens territorium
Har kommunsubjektet utövat den lagliga rätten att sänka skattesatsen enligt ett förenklat beskattningssystem med syftet att beskatta inkomsten reducerad med utgiftsbeloppet (USNO 15 %)
Olika hyrespriser beroende på den region i Ryska federationen där lägenheten som hyrs ligger. Skillnader i hyresintäkter kommer också att bero på området och klass av lägenheten som hyrs ut

Av dessa skäl finns det inget universellt svar på frågan om vilken form som är bäst för att organisera laglig uthyrning av en lägenhet för någon region i Ryssland.

För varje kommunal enhet är det nödvändigt att separat överväga frågan om ett mer lönsamt sätt att organisera en uthyrningsverksamhet från att hyra ut din egen lägenhet.

Jämförande tabell över metoder för att hyra ut en lägenhet och regioner i Ryssland där denna metod är tillämplig:

Sätt	Moskva och regioner i Ryssland, använder inte UTII	regioner i Ryssland, använder UTII
Enskild företagare om förenklat skattesystem 6 %	Ja	Ja
ID på förenklat skattesystem 15 %	Ja	Ja
IP OSNO	Ja	Ja
IP UTII	Nej	Ja
IP på ett patent	Ja	Ja
Enskild med betalning av 13 % personlig inkomstskatt	Ja	Ja

Eftersom det är svårt att ge ett svar i en kort artikel om den bästa formen för att hyra ut en lägenhet för hela landet, kommer vi nu att fokusera på en specifik region – Moskva och ge rekommendationer i förhållande till den. Ett exempel kommer att övervägas med en specifik hyra för att hyra ut en lägenhet.

Alternativ för att lagligt hyra ut en lägenhet (med efterföljande betalning av skatter):

En individ registreras som enskild företagare, med ett förenklat beskattningssystem som beskattningssystem, med syftet med beskattningen att vara inkomst med en skattesats på 6 %, den sk. USNO 6 %

I artikeln kommer vi att överväga ett typiskt Moskva-fall att hyra en lägenhet med en hyra på 40 000 rubel per månad.

Årsinkomst kommer att vara: 40 000 rubel per månad * 12 månader = 480 000 rubel
Skatten för att hyra ut en lägenhet till en enskild företagare, beräknad med det förenklade skattesystemet på 6%, kommer att vara 480 000 rubel * 6% = 28 800 rubel.

För alla enskilda företagare, utan undantag, finns en skyldighet att betala årsavgifter.

Fasta betalningar för enskilda företagare för 2013 kommer att uppgå till 35 664,66 rubel

Samtidigt, sedan 2013, har enskilda företagare utan hyrda anställda rätt att minska den beräknade skatten enligt det förenklade skattesystemet med 100% av beloppet av fasta betalningar som betalas av enskilda företagare till pensionsfonden och den federala obligatoriska medicinska försäkringsfonden .

Du behöver alltså inte betala skatt för att hyra ut en lägenhet i Moskva, eftersom... beloppet för fasta betalningar som betalas kommer att "täcka" beloppet för den beräknade skatten enligt det förenklade skattesystemet på 6 %.
Med detta alternativ kan ägaren lämna in en ansökan om befrielse från att betala fastighetsskatt till skattemyndigheten (en enskild företagare som använder det förenklade skattesystemet använder egendom i verksamhet inom det förenklade skattesystemet)

Centrum för redovisning och skatterätt "Konsult" erbjuder en kampanj specifikt för sådana enskilda entreprenörer:

Bokföringstjänster till specialpriser i Moskva:

4 750 rubel per KVARTAL

Dessutom betalar du en gång om året för en årlig anslutning till rapporteringssystemet via telekommunikationskanaler.

För att beställa redovisningstjänster till en enskild företagare som endast hyr ut sin egen lägenhet (utan inhyrd personal) och får inkomst av hyra högst en gång i månaden, vänligen kontakta:

En individ registreras som enskild företagare, med användning av ett förenklat beskattningssystem som beskattningssystem, varvid syftet med beskattningen är inkomst minskad med utgiftsbeloppet med en skattesats på 15 %, den sk. förenklat skattesystem 15 %

Kostnader beaktas inklusive elräkningar, fasta betalningar som görs av enskilda företagare till pensionsfonden och den federala obligatoriska medicinska försäkringsfonden - med hänsyn till dem beräknas skattebasen, föremål för skatt med en skattesats på 15%. En fullständig lista över möjliga utgifter för redovisning anges i kapitlet i Ryska federationens skattelag (Rysska federationens skattelag) under det förenklade skattesystemet - artikel 346.16. Förfarande för att fastställa utgifter.

I Moskva är det osannolikt att användningen av enskilda entreprenörer på det förenklade skattesystemet på 15% är mer lönsamt än det förenklade skattesystemet på 6% på grund av höga hyrespriser och standardskattesatsen på 15%.
Men i ett antal regioner i Ryssland kan detta skattesystem vara mer lönsamt att använda.

Med detta alternativ kan ägaren lämna in en ansökan om befrielse från att betala fastighetsskatt till skattemyndigheten (en enskild företagare som använder det förenklade skattesystemet använder egendom i verksamhet inom det förenklade skattesystemet)

En individ registreras som enskild företagare med det allmänna skattesystemet som skattesystem.

Vid tillämpning av detta beskattningssystem, enligt klausul 2, klausul 10, artikel 149 i Ryska federationens skattelag, är inkomst från uthyrning av en lägenhet inte momspliktig:

Transaktioner som inte är föremål för beskattning (befriade från beskattning)
10) tjänster för tillhandahållande av bostadslokaler för användning i bostadsbeståndet av alla former av ägande;

Vid användning av detta alternativ, i jämförelse med arbetsalternativ 2, för enskilda företagare när det gäller redovisning av utgifter (vid beräkning av skattebasen), är det möjligt att ta hänsyn till alla ekonomiskt motiverade utgifter för att bedriva denna verksamhet. De där. Listan över utgifter som kan beaktas är bredare.
Faktum är att fördelen med att använda detta alternativ kommer med en betydande mängd kostnader förknippade med att hyra ut lägenheten.

En individ registrerar sig som enskild företagare med patentbeskattningssystemet som skattesystem.

Det specificerade skattesystemet ger möjlighet att en enskild företagare förvärvar ett patent under en period på upp till 1 år. Tillämpningen av patentskattesystemet i Moskva för 2013 regleras av " Moskvalagen av den 31 oktober 2012 N 53
"Om patentskattesystemet "(länk till lagtexten) Denna lag inför ett patentbeskattningssystem och fastställer den årliga inkomst som en enskild företagare potentiellt kan få per typ av affärsverksamhet.

För typen av verksamhet att hyra (hyra) bostäder och icke-bostäder, dachas, tomter som ägs av en enskild företagare på äganderätten (mängden potentiell årlig inkomst för ett separat objekt) för 2013 är 1 000 000 rubel.

Notera. Att hyra en lägenhet tillsammans med en parkeringsplats på den underjordiska parkeringen i samma byggnad betraktas som ett separat objekt.

Den årliga kostnaden för ett patent beräknas med en skattesats på 6 %.
Således kommer den årliga kostnaden för ett patent för att hyra ut en lägenhet 2013 vara: 1 000 000 rubel * 6% = 60 000 rubel.

En enskild företagare som använder ett patentbeskattningssystem är undantagen från bokföring och skatteredovisning. Ett undantag är behovet av att upprätthålla en "Inkomstbokföring för enskilda entreprenörer som använder patentskattesystemet."

En enskild företagare som tillämpar ett patentbeskattningssystem har inte rätt att minska värdet av ett patent med beloppet av fasta betalningar som betalas till pensionsfonden och den federala obligatoriska medicinska försäkringsfonden.

Om man jämför två alternativ för att organisera uthyrning av en lägenhet är de ekonomiska fördelarna uppenbara när man använder alternativ 1.
Med detta alternativ kan ägaren lämna in en ansökan om befrielse från att betala fastighetsskatt till skattemyndigheten (en enskild företagare som använder det förenklade skattesystemet använder egendom i verksamhet inom det förenklade skattesystemet)

Att hyra lägenhet direkt som privatperson, utan att registrera sig som enskild företagare.

Om ägaren av lägenheten beslutar om denna metod för att organisera uthyrningen av lägenheten, är individen skyldig att deklarera (deklaration 3 personlig inkomstskatt) och betala 13% skatt på den mottagna inkomsten.

Möjligheterna att hyra lägenhet enligt förmedlingsavtal kommer i allmänhet att likna möjligheten att hyra lägenhet av en privatperson (inte som enskild företagare) med betalning av 13 % personlig inkomstskatt.

Separat noterar vi att när man väljer det här alternativet för att bedriva verksamhet, har en individ ingen entreprenörsverksamhet.

En medborgares handlingar - ägaren av en bostadslokal för att hyra eller hyra ut dem, även om de utförs systematiskt under en lång tidsperiod med erhållande av inkomster i stor eller särskilt stor skala, är inte företagande och kan inte medföra ansvar för illegalt företagande som utförs av medborgare utan statlig registrering som enskilda företagare. Denna ståndpunkt bekräftas i resolutionen från plenum vid Ryska federationens högsta domstol den 18 november 2004 nr 23 "Om rättspraxis i fall av olagligt företagande och legalisering (tvätt) av pengar eller annan egendom som förvärvats med kriminella medel" (RG. 2004. 7 december; BVS RF. 2005. N 1. P. 2 - 6).

Notera:

Möjliga sätt att tjäna pengar på att hyra ut en lägenhet:

Det är bättre att organisera inkomstgenerering när man hyr ut en lägenhet enligt alternativ 1, 2 och 3 till den enskilde företagarens bankkonton. Att ta emot kontanter innebär användning av kassaregister (kassaapparater).
Vid bedrivande av verksamhet enligt alternativ 4 vid mottagande av kontanter krävs inte användning av kassaregister. Efter att ha valt detta alternativ för att bedriva affärer är den enskilde företagaren, när han accepterar kontanter, skyldig att på köparens begäran utfärda ett dokument som bekräftar mottagandet av pengar.
Vid arbete under alternativ 5 organiseras mottagandet av medel på ett mer bekvämt sätt för en individ - kontant (genom att utfärda ett kvitto för mottagandet av pengar) eller via banköverföring.

Vi överväger inte alternativ för att olovligen hyra ut en lägenhet. Lägenhetsägare använder det på egen risk och risk. (vi menar alternativ när lägenhetsägare inte speglar erhållen inkomst i form av hyra i skatteredovisningen och inte betalar skatt för att hyra ut lägenheten)

Därmed har vi skisserat de lagliga och enklaste att organisera metoderna för att hyra ut en lägenhet.

Om en person systematiskt förvärvar lokaler för att hyra ut dem kan detta betraktas som entreprenörsverksamhet. I det här fallet syftar ägarens handlingar till att generera inkomst, och han måste ha lämplig registrering som enskild företagare.

Många ägare, särskilt de som redan har en öppen enskild företagare, väljer denna typ av hyresbostäder för sig själva. Mest för att skatteuppbörden i detta fall är betydligt mindre - endast 6%.

En fördel kommer dessutom att vara att enskilda företagare erbjuds ett urval av olika skattesystemalternativ:

man kan följa ett förenklat skattesystem och ge 6% av vinsten till staten.
Du kan välja en enstaka skatt som tas ut på tillfällig inkomst. I det här fallet bör du rådgöra med en advokat, eftersom det bara finns i ett fåtal regioner.
Du kan betala skatten direkt genom att köpa ett särskilt patent.

Beroende på valt beskattningssystem kommer redovisningsformen att variera. I regel är det relativt enklare än för en individ som ska arbeta med personlig inkomstskatt.

Notera! Den största nackdelen kommer att vara att enskilda företagare måste betala försäkringspremier och upprätta rapporter om dem, vilket innebär federal lag nr 212-FZ av den 24 juli 2009.

Och även om ägaren av bostadsytan bestämmer sig för att sälja den, kommer hans vinst från försäljningen fortfarande att bli föremål för personlig inkomstskatt, oavsett hur många år lägenheten ägdes, enligt paragraf 17.1 i art. 217 Ryska federationens skattelag.

Registrering av individuellt företagande

För att bli en enskild företagare måste ägaren tillhandahålla följande dokumentpaket till skattekontoret:

ansökan om registrering. Det är sammanställt enligt ett speciellt dokument som fastställts av Ryska federationens regering den 19 juni 2002. Ansökan bör innehålla OKVED 68.20.1, vilket innebär att bostäder för uthyrning tillhandahålls.
Om registreringen inte utförs av ägaren själv, utan av dennes behöriga ombud, måste ansökan intygas av en notarie. Kostnaden för en sådan tjänst är cirka 800-1000 rubel, beroende på region.
Fotokopia av alla ifyllda passsidor.
Bankkvitto som bekräftar betalning av statens tull. För närvarande är den statliga avgiften för registrering av en enskild företagare 800 rubel.

Efter att handlingarna har upprättats ska du kontakta skattekontoret på din bostadsort. Nu tar statlig registrering tre arbetsdagar, inte medräknat dagen för mottagandet av ansökan och utfärdandet av certifikatet.

Skaffa patent direkt

Om ägaren har valt att arbeta under det förenklade beskattningssystemet genom ett patent, bör han också lämna in en ansökan till skatteverket. Detta ska göras senast en månad innan den enskilde företagaren börjar använda det förenklade skattesystemet.

Ansökan upprättas enl. Det är nödvändigt att ange typen av verksamhet - överföring av bostadslokaler för tillfällig användning.

En ansökan om patent för att hyra ut en lägenhet lämnas till det skattekontor där den enskilde företagaren är folkbokförd. Men om den enskilde företagarens bostadsort skiljer sig från adressen till hyresbostaden bör du kontakta den skattemyndighet som den hyrda lägenheten tillhör. Ansökan granskas inom tio arbetsdagar.

Hur mycket behöver du betala staten?

Det är omöjligt att säga exakt det belopp som ägaren är skyldig att betala till staten genom det köpta patentet. Allt kommer att bero på den totala hyresintäkterna. Som regel väljs ett patent av de hyresvärdar vars hyresintäkter per år överstiger 700-800 tusen rubel (60-70 tusen per månad och mer). I sådana fall är 6 % förenklat skattesystem och, ännu mer så, personlig inkomstskatt helt enkelt inte lönsamt.

Uppmärksamhet! Kostnaden för ett patent beror inte på något sätt på antalet lokaler som ägaren tillhandahåller för uthyrning. Mängden möjliga inkomster för en enskild företagare från att hyra ut bostäder bestäms av lokala myndigheter och kommer till stor del att bero på den genomsnittliga hyresmarknaden i en viss region. Beräkningen baseras på formeln: potentiell årsinkomst multipliceras med 6%.

I vilka fall kan du förlora ditt dokument?

Det finns flera möjliga situationer då skatteinspektionen kan begränsa rätten för en enskild företagare att använda det förenklade skattesystemet baserat på ett patent:

I sådana fall kommer företagaren att behöva betala skatt till staten med 13-15 % av erhållen hyresinkomst.

Bostadshyresavtal mellan ägaren och en privatperson

Avtalet för uthyrning av bostadslokaler mellan en företagare och en privatperson är nästan identiskt med ett standardhyresavtal. Den enda skillnaden kommer att vara att detaljerna i ett sådant dokument inte skrivs i början, utan i slutet av avtalet.

Instruktioner för att upprätta ett avtal mellan en enskild företagare och en privatperson:

namn på dokumentet, datum och stad där det upprättades.
Fastställande av uthyraren och hyresgästen (endast fullständigt namn).
Avtalets föremål: bostadens adress, namn, antal rum och total yta.
Dokument-bas för ägande (intyg om statlig registrering av rättigheter).
Avtalets varaktighet.
Information om de personer som ska bo i lokalen tillsammans med hyresgästen (endast fullständigt namn).
Ekonomiskt avtal (hyreskostnad och betalningsförfarande).
En komplett inventering av fastigheten (möbler, apparater, du kan ange tillståndet för reparationer, VVS och så vidare).
Acceptans och överlåtelsen av lägenheten. Det anges hur många uppsättningar nycklar som överlämnats till hyresgästen, mätarställningen registreras och det ska anges att hyresgästen vid hyresavtalets undertecknande inte har några anspråk på den upplåtna lokalen.

Skatteverket har initierat registrering av patent i ärenden om hyresbostäder för hyresvärdar som har status som enskild företagare. Dessutom föreslog skattemyndigheten ett patent för uthyrning av lägenheter till privatpersoner.Detta ”oväntade” steg orsakades av kontrollmyndigheternas önskan att ta bort lägenhetsuthyrningen från skuggsektorn.

Hur kan man lagligt hyra ut en lägenhet?

Nu praktiserar många medborgare inofficiell uthyrning av bostäder för hyresgäster, av rädsla för ytterligare beskattning och uppkomsten av fakta om olaglig kommersiell verksamhet.

Medborgare erbjuds att få entreprenörsstatus. Med tanke på att registreringsförfarandet idag är så förenklat som möjligt är detta steg inte en särskilt svår uppgift.

För att registrera dig måste du fylla på med följande lista med dokument:

ansökan om registrering som företagare;
kopia av personliga dokument;
kvitto på betalning av statlig tull.

Den viktigaste fördelen med ett patent är undantaget från att lämna in en skattedeklaration..

Behovet av en statlig licens

Det innebär flera globala uppgifter:

gör det möjligt för individer att officiellt engagera sig i kommersiell verksamhet;

legaliserar dolda inkomster för medborgare och komplicerar skatteflykt;

genererar ytterligare källor för budgetbildning.

Vad döljer bostadshyrespatentet?

Patentbeskattningssystemet fastställer inte obligatoriska uppgifter om betalarens inkomster och utgifter; nyckelelementet i det är tillstånd att hyra ut fastigheter, vars kostnad beror på:

typ av ekonomisk verksamhet;
potentiell inkomst.

Vid användning av patent tillämpas en skattesats på 6 procent, medan inkomster som medborgarna får genom att hyra egen fastighet beskattas med en taxa på 13 procent av den totala inkomsten. För att utvärdera de ekonomiska fördelarna och nackdelarna kommer vi att ge ett exempel.

Ungefärlig beräkning

I huvudstaden kan ett patent köpas genom att betala 43 tusen 200 rubel. Denna indikator är inte oavsiktlig. Det beräknas baserat på antagandet att den genomsnittliga hyran per månad är 60 tusen rubel. För året är inkomsten 720 tusen rubel. Om vi tillämpar en taxa på 6 procent på det får vi det angivna beloppet. Beloppen verkar något orealistiska med tanke på att hyresgäster kan hyra bostad för 30-35 tusen.

Uppenbarligen är skillnaden avsedd att spara besväret för hyresvärden, som med patent inte behöver oroa sig för problem med skattemyndigheten, liksom med skrupelfria hyresgäster. Således kräver inte kostnaden för ett patent och dess beräkning hög finansiell kunskap och är därför tillgängliga för vanliga medborgare.

Dokumentets giltighetstid och betalning

Ett patent har en giltighetstid som varierar från en kalendermånad till ett år. Priset överförs i etapper, med hänsyn till följande principer:

en tredjedel av kostnaden betalas inom 25 dagar, beräknat enligt kalendern, passerat från dagen för utfärdandet av patentet;

två tredjedelar av kostnaden betalas inom 25 dagar, beräknat enligt kalendern, förflutit från patentets utgångsdatum.

Ekonomiska fördelar med att hyra bostäder och lokaler

Kostnaden för ett patent ligger kvar på samma nivå, oavsett hur många fastighetsobjekt som hyrs ut till privatpersoner eller företag.

Dokumentet är en fördelaktig lösning för hyresvärdar som får hyra på över 100-110 tusen rubel. Bekvämligheten bestäms av följande punkter:

dokumentet är en ersättning för personlig inkomstskatt och fastighetsskatt, vilket ger upprätthållandet av ett visst dokumentflöde;
dokumentet är knutet till en viss typ av ekonomisk verksamhet;
patentsystemet tillåter dig att vägra upprätthålla skatte- och redovisningsregister;
Skatteunderlaget beräknas med hjälp av differentieringsprincipen.

Svaga sidor

Nackdelarna med ett patent är:

kostnaden för ett patent kan inte anpassas till beloppet av försäkringsavgifter som överförs till pensionssystemet;

Skatten beräknas på grundval av potentiella inkomster, som kan komma i konflikt med befintliga ekonomiska realiteter.

Följande kategorier av företagare kan ansöka om patent:

handlare vars genomsnittliga antal inhyrd personal är mindre än 15 personer;

totala intäkter, som faller inom gränsen som är satt till 60 miljoner rubel.

Villkor för att få patent för uthyrning av lokaler

Du kan använda ett patent endast om följande villkor är uppfyllda:

avtalet ingås i den enskilda företagarens namn som förvärvar patentet;
handlaren har exklusiv äganderätt;
mängden intäkter som erhålls som ett resultat av hyresavtalet överstiger inte gränsen på 1 miljon rubel per kalenderår;
perioden för att utfärda tillstånd är satt till 10 dagar, men i praktiken kan du stöta på längre perioder (upp till en månad);
lägenheter måste vara belägna på en regions territorium;
Det är inte tillåtet att använda fullmakter utfärdade till annan företagare.

Patentet som tillåter tillhandahållande av bostadsyta till hyresgäster på betald basis innehåller ett märke på typen av verksamhet, som är registrerat i OKVED under nummer 70.20.1. Baserat på ett patent kan du hyra ut en lägenhet tillsammans med en parkeringsplats belägen på en parkeringsplats, vilket anses vara ett separat objekt.

Fråntagande av rätten att hyra bostad genom patent

Lagen föreskriver vissa situationer där en företagare förlorar rätten att använda ett patent:

om intäkterna upphör att uppfylla de fastställda kriterierna;
om antalet inhyrda anställda överstiger 15 personer;
om företagaren brutit mot betalningsfrister.

Beskattning och skatteflykt

Skatteflykt kan ge problem med skatte- och åklagartillsynen. utan handlingar kan betraktas som olaglig kommersiell verksamhet som är förbjuden enligt förordningar. Efter att ha fått information om sådana fakta kan polisen och åklagarmyndigheten ta medborgaren till administrativt ansvar.

Beskattningen av transaktioner relaterade till tillhandahållande av lokaler för uthyrning har förenklats avsevärt efter att möjligheten att få patent gavs till enskilda företagare.

Säljare kan konvertera fastighetsobjekt som ägs av dem till hyresobjekt:

gemensamt delat ägande, i närvaro av acceptans av andra ägare för att slutföra transaktionen;
delat ägarskap, med den andra makens attesterade samtycke;
om under patentets verksamhetstid antalet fastighetsobjekt för uthyrning ändras, då måste du köpa ett ytterligare patent eller ådra dig ekonomiska kostnader för att minska det ursprungliga antalet lägenheter.

Ett byte av fastighetshyresgäst anses inte i rättsakter som grund för att ersätta tillståndsunderlag. Nuvarande regler tillåter kombinationen av ett patent med andra skattesystem, inklusive särskilda regimer, och intäktsbeloppet beräknas kumulativt för alla specialsystem.

Om lägenheten hyrs av en organisation

I detta alternativ är genomförandet av ett avtal ett obligatoriskt krav för transaktionen. I annat fall kommer bolaget inte att kunna räkna in de belopp som lagts på hyresbostäder i sina kostnader.

Ett hyresavtal med en organisation innebär oftast icke-kontanta betalningar, det vill säga beloppet av hyresbetalningar överförs till ett bankkortskonto eller företagarens löpande konto.

En kontroversiell fråga i hyresavtal med affärsenheter är frågan om överföring och innehållande av personlig inkomstskatt om medborgaren inte går med på att utfärda ett patent. Många domstolar anser att företaget bör agera skatteombud, medan det finns en alternativ ståndpunkt, som är att medborgaren självständigt ska reflektera och överföra skattebeloppen.

Registrering av patent för att hyra ut en lägenhet är en i grunden ny trend som vuxit fram inom bostadssektorn. Genom att tillåta dokumentation kan du legalisera finansiella transaktioner som innebär att du tjänar på att hyra ut egendom. Samtidigt kan det nya systemet knappast kallas ekonomiskt lönsamt och progressivt om vi ser det i förhållande till vanliga medborgare som bor i regionerna och tillhandahåller en eller två lägenheter för uthyrning.

Å andra sidan kommer hyresvärdar som har möjlighet att hitta hyresgäster för flera lägenheter att kunna öka sin ekonomiska lönsamhet samtidigt som de till fullo följer skattelagarna.

En förenkling av redovisningen är också en positiv aspekt, som gör det möjligt att utvidga kretsen av patentanvändare för den typ av ekonomisk verksamhet som är aktuell.

Video: Patent för uthyrning av fastigheter

Ayuta, hej!

RYSSSKA FEDERATIONENS FINANSMINISTERIE
BREV
daterad 23 april 2013 N 03-04-05/14057
Avdelningen för skatte- och tulltaxepolitik granskade brevet om frågan om beskattning av inkomster som erhållits från försäljning av tomter och fastigheter och rapporterar att i enlighet med klausul 11.4 i föreskrifterna från Ryska federationens finansministerium, godkänd genom order från Ryska federationens finansministerium av den 15 juni 2012 N 82n, tar Ryska federationens finansministerium inte hänsyn till förfrågningar om att bedöma specifika ekonomiska situationer.
Samtidigt redovisar vi följande.
I enlighet med punkt 1 i art. 346.15 i koden, skattebetalare - enskilda företagare som tillämpar det förenklade skattesystemet, när de bestämmer föremålet för beskattning, tar hänsyn till inkomst från försäljning som bestäms i enlighet med art. 249 i koden, och icke-rörelseintäkter bestäms i enlighet med art. 250 kod.
Dessutom, i enlighet med punkt 1 i art. 2 i den ryska federationens civillag, förstås entreprenörsverksamhet som oberoende verksamhet som utförs på egen risk, som syftar till att systematiskt erhålla vinst från användning av egendom, försäljning av varor, utförande av arbete eller tillhandahållande av tjänster av personer registrerade i denna kapacitet på det sätt som lagen föreskriver.
Som inkomst från näringsverksamhet redovisas således inkomst av verksamhet som faller under den typ av verksamhet som den enskilde företagaren vid registreringen angett.
Om tomtmark och fastigheter använts i näringsverksamhet eller om en enskild företagare vid registreringen deklarerat sådan verksamhet som försäljning av egna tomter och fastigheter, beaktas således inkomst av sådan försäljning som inkomst när fastställande av beskattningsunderlaget för skatten, som betalas i samband med tillämpningen av det förenklade beskattningssystemet. Om en enskild företagare tillämpar ett förenklat beskattningssystem med ett objekt i form av inkomst, så tillämpas en skattesats på 6 procent på den erhållna inkomsten.
Inkomster från försäljning av tomtmark och fastigheter som inte använts av en enskild företagare i syfte att bedriva näringsverksamhet, inklusive om den enskilde företagaren inte vid registreringen angett vilka typer av verksamheter som har samband med försäljning av egen mark tomter och fast egendom, är inkomstskattepliktiga enskilda på sätt som fastställs i kap. 23 ”Inkomstskatt för individer” i Koden.
Enligt klausul 17.1 i art. 217 i koden är inte föremål för personlig inkomstskatt på inkomst som tas emot av individer som är skattemässigt bosatta i Ryska federationen för motsvarande skatteperiod från försäljning av bostadshus, lägenheter, rum, inklusive privatiserade bostadslokaler, dachas, trädgårdshus eller tomträtter och andelar i angiven fastighet som ägts av den skattskyldige i tre år eller mer, samt vid försäljning av annan egendom som ägts av den skattskyldige i tre år eller mer.
Samtidigt, enligt paragraf. 2 punkt 17.1 art. 217 balken gäller bestämmelserna i denna paragraf inte inkomster som enskilda personer erhåller från försäljning av egendom som direkt används av enskilda företagare i näringsverksamhet.

Därför, om din typ av verksamhet är leasing, behöver du inte betala skatt på försäljningen av lägenheten.