Kada je opasno izdavati svoj dom bez otvaranja individualnog preduzetnika? Pravni zakup stambenih i nestambenih prostorija putem patenta Da li vam je potreban samostalni preduzetnik za izdavanje stana?

Vlasniku stana niko ne zabranjuje da ga izda za novac.

No, zakonska registracija ove djelatnosti i dalje postavlja niz pitanja, od kojih je glavno da li se vlasnik koji izdaje nekretninu mora registrovati kao samostalni poduzetnik?

Mnogo zavisi od odgovora na ovo pitanje: kako će se oporezivati prihodi dobijeni od izdavanja stambenog prostora i kakvu će odgovornost snositi stanodavac.

Slušajte vijesti

Naravno, najmodavci ne traže da registruju samostalne preduzetnike na svoje ime, jer preduzetništvo nameće dodatne obaveze i troškove.

Ali porezna služba se ne slaže uvijek da je to nepotrebno i poziva ljude na odgovornost. Pokušajmo shvatiti kada, prilikom iznajmljivanja stambenog prostora, trebate registrirati individualnog poduzetnika.

Zakon sadrži prilično opštu definiciju preduzetničke delatnosti: to je samostalna delatnost koja se obavlja na sopstveni rizik i ima za cilj sistematsko sticanje dobiti od prodaje robe, pružanja usluga, obavljanja poslova ili korišćenja. imovine.

Slažete se da ova definicija može uključiti bilo koji najam stambenog prostora na plaćenoj osnovi.

Na primjer, baka je studentu iznajmila sobu na šest mjeseci: samostalno je našla stanara, iznajmila mu svoju imovinu na korištenje i primat će mjesečnu kiriju za cijeli period iznajmljivanja (tj. sistematski prihod).

Istovremeno, ne može se reći da ona ne rizikuje: niko ne garantuje da student neće uništiti sobu, da se neće prosuti na komšije, da neće odbiti da plati itd.

Ispostavilo se da kako god vi na to gledate, vaša baka će morati otići u poreznu upravu i registrirati se kao samostalni poduzetnik.

A uzmimo drugu situaciju: građanin namjerno kupuje stanove, popravlja ih i onda uz naknadu pušta stanovnike u njih - kratkoročno ili dugoročno.

Ima ugovore sa agencijama za nekretnine koje ga snabdijevaju klijentima, a ne radi druge poslove. On, baš kao i njegova baka, mora registrovati samostalnog preduzetnika.

Ispostavilo se da iako su priroda njihovih aktivnosti i, shodno tome, nivo profitabilnosti znatno različiti, nameću im se isti zahtjevi.

Uzimajući ovo u obzir, najviši sudovi su svojevremeno presudili:

Izdavanje nekretnina u zakup ne može se smatrati preduzetničkom djelatnošću ako ih je građanin primio naslijeđem, poklonom ili stekao za lične potrebe, ali je zbog privremene neupotrebljivosti dao na korištenje stanarima uz naknadu (Rešenje Vrhovnog suda br. 23 od 18. novembra 2004. godine).

Stoga je glavni kriterij za rješavanje pitanja registracije stanodavca kao individualnog preduzetnika svrha stjecanja nekretnine: ako za lične potrebe (na primjer za porodični život), tada se privremeni najam stana ne priznaje kao poduzetništvo.

Iznajmljivanje nestambenih prostorija rijetko spada u ovu kategoriju, pa bi u takvim slučajevima građani ipak trebali da se registruju kao samostalni preduzetnik.

Sama poreska služba je formulisala sledeće znake preduzetničke delatnosti za izdavanje stanova (dopis od 25.02.2013. br. ED-2-3/125):

Nekretnina se stiče radi ostvarivanja dobiti od nje,

Vlasnik vodi evidenciju o poslovima iznajmljivanja (tj. sistematski se zaključuju i pregovaraju),

Transakcije koje je vlasnik izvršio u određenom periodu međusobno su povezane (npr. sklopljen je ugovor sa agencijom za nekretnine, zatim sa zakupcem itd.),

Vlasnik je uspostavio stabilne odnose sa izvođačima (razvio vlastitu bazu klijenata).

Dakle, na osnovu prakse Federalne poreske službe, možemo zaključiti da je prilikom izdavanja stambenog prostora potrebno registrovati individualnog preduzetnika ako:

Vlasnik ima nekoliko stambenih prostorija koje stalno iznajmljuje na plaćeno korištenje i od toga ostvaruje svoj glavni prihod,

Vlasnik iznajmljuje prostor pravnim licima.

Za izdavanje nekretnina bez registracije individualnog preduzetnika u slučajevima kada je to obavezno, vlasnik se suočava sa dodatnim PDV-om i novčanom kaznom za nezakonito poslovanje.

Tada će ovaj materijal biti koristan vlasnicima takvih nekretnina u Moskvi, kao iu bilo kojoj drugoj regiji Rusije.

U nastavku ćemo razmotriti glavne postojeće opcije za iznajmljivanje stana. Za opciju kada otvorite fizičkog preduzetnika po pojednostavljenom poreskom sistemu od 6% za izdavanje stana, naša kompanija nudi posebne uslove za vođenje poreske evidencije.

4.750 rubalja po KVARTALU

Ispunite kratku prijavnicu za naručivanje računovodstvenih usluga:

Naručite uslugu

Prilikom iznajmljivanja stana, vlasnik stambene imovine mora uzeti u obzir oporezivanje prihoda dobijenih izdavanjem stana i prijavljivanje poreskoj upravi i, u nekim slučajevima, vanbudžetskim fondovima Rusije.

Ovisno o regiji u kojoj se stan za iznajmljivanje nalazi, glavne metode organizacije takvih aktivnosti mogu se razlikovati iz više razloga, uključujući:

Da li su subjekti opštine usvojili ili ne zakon o jedinstvenom porezu na pripisani prihod (UTII) za određene vrste delatnosti na teritoriji opštine
Da li je subjekat opštine ostvario zakonsko pravo na smanjenje poreske stope po pojednostavljenom sistemu oporezivanja pri čemu je predmet oporezivanja prihod umanjen za iznos rashoda (USNO 15%)
Različite cijene najma u zavisnosti od regije Ruske Federacije u kojoj se nalazi stan koji se iznajmljuje. Takođe, razlike u prihodima od najma zavisiće od površine i klase stana koji se iznajmljuje

Iz tih razloga ne postoji univerzalni odgovor na pitanje u kojem obliku je najbolje organizirati legalni najam stana za bilo koju regiju Rusije.

Za svaki općinski entitet potrebno je posebno razmotriti pitanje isplativijeg načina organiziranja iznajmljivanja od izdavanja vlastitog stana.

Uporedna tabela o metodama iznajmljivanja stana i regijama Rusije u kojima je ova metoda primjenjiva:

Way	Moskva i regioni Rusije, ne koristi UTII	Regioni Rusije, koristeći UTII
Samostalni preduzetnik na pojednostavljenom poreskom sistemu 6%	Da	Da
ID na pojednostavljenom poreskom sistemu 15%	Da	Da
IP OSNO	Da	Da
IP UTII	br	Da
IP na patentu	Da	Da
Pojedinac uz plaćanje poreza na dohodak fizičkih lica 13%.	Da	Da

Budući da je teško dati odgovor u kratkom članku o najboljem obliku izdavanja stana za cijelu zemlju, sada ćemo se fokusirati na jednu konkretnu regiju - Moskvu i dati preporuke u vezi s njom. Razmotrit će se primjer sa određenim iznosom zakupnine za izdavanje stana.

Mogućnosti legalnog izdavanja stana (uz naknadno plaćanje poreza):

Fizičko lice se registruje kao samostalni preduzetnik, koristeći pojednostavljeni sistem oporezivanja kao sistem oporezivanja, a predmet oporezivanja je prihod sa poreskom stopom od 6%, tzv. USNO 6%

U članku ćemo razmotriti tipičan moskovski slučaj iznajmljivanja stana uz najam od 40.000 rubalja mjesečno.

Godišnji prihod će biti: 40.000 rubalja mesečno * 12 meseci = 480.000 rubalja
Porez za izdavanje stana individualnom preduzetniku, izračunat po pojednostavljenom poreskom sistemu od 6%, iznosit će 480.000 rubalja * 6% = 28.800 rubalja.

Za sve individualne preduzetnike, bez izuzetka, postoji obaveza plaćanja godišnje naknade.

Fiksna plaćanja za individualne preduzetnike za 2013. godinu će iznositi 35.664,66 rubalja

Istovremeno, od 2013. godine, individualni preduzetnici bez angažovanih radnika imaju pravo da umanje obračunati porez po pojednostavljenom poreskom sistemu za 100% iznosa fiksnih davanja koje individualni preduzetnici uplaćuju Fondu PIO i Federalnom fondu obaveznog zdravstvenog osiguranja. .

Tako nećete morati da plaćate porez za izdavanje stana u Moskvi, jer... iznos uplaćenih fiksnih plaćanja će „pokriti“ iznos obračunatog poreza po pojednostavljenom poreskom sistemu od 6%.
Koristeći ovu opciju, vlasnik može podnijeti poreznom organu zahtjev za oslobađanje od plaćanja poreza na imovinu (preduzetnik pojedinac koji koristi pojednostavljeni sistem oporezivanja imovinu u djelatnostima po pojednostavljenom poreznom sistemu)

Centar za računovodstveno i poresko pravo „Konsultant“ nudi promociju posebno za takve individualne preduzetnike:

Računovodstvene usluge po posebnim cijenama u Moskvi:

4.750 rubalja po KVARTALU

Takođe, jednom godišnje plaćate godišnju vezu sa sistemom izveštavanja putem telekomunikacionih kanala.

Za naručivanje računovodstvenih usluga za fizičkog preduzetnika koji iznajmljuje samo svoj stan (bez angažovanih radnika) i prima prihod od zakupnine ne više od jednom mesečno, obratite se:

Fizičko lice se registruje kao individualni preduzetnik, koristeći pojednostavljeni sistem oporezivanja kao sistem oporezivanja, a predmet oporezivanja je prihod umanjen za iznos rashoda sa poreskom stopom od 15%, tzv. pojednostavljeni sistem oporezivanja 15%

U obzir se uzimaju troškovi uključujući račune za komunalije, fiksna plaćanja individualnih preduzetnika prema Fondu PIO i Federalnom fondu obaveznog zdravstvenog osiguranja - uzimajući u obzir njih, obračunava se poreska osnovica koja podliježe porezu po stopi od 15%. Potpuna lista mogućih troškova računovodstva navedena je u poglavlju Poreskog zakona Ruske Federacije (Poreski zakonik Ruske Federacije) prema pojednostavljenom poreskom sistemu - član 346.16. Postupak utvrđivanja troškova.

U Moskvi, korišćenje pojednostavljenog poreskog sistema od 15% za individualne preduzetnike verovatno neće biti isplativije od pojednostavljenog poreskog sistema od 6% zbog visokih stopa zakupa i standardne poreske stope od 15%.
Međutim, u brojnim regijama Rusije, ovaj sistem oporezivanja može biti isplativije koristiti.

Koristeći ovu opciju, vlasnik može podnijeti poreznom organu zahtjev za oslobađanje od plaćanja poreza na imovinu (preduzetnik pojedinac koji koristi pojednostavljeni sistem oporezivanja imovinu u djelatnostima po pojednostavljenom poreznom sistemu)

Fizičko lice se registruje kao individualni preduzetnik, koristeći opšti sistem oporezivanja kao sistem oporezivanja.

Prilikom primjene ovog sistema oporezivanja, prema klauzuli 2, klauzuli 10, članu 149 Poreskog zakona Ruske Federacije, prihod od davanja stana u zakup ne podliježe PDV-u:

Transakcije koje ne podliježu oporezivanju (oslobođene od oporezivanja)
10) usluge davanja stambenog prostora na korišćenje u stambenom fondu svih oblika svojine;

Prilikom korišćenja ove opcije, u odnosu na opciju rada 2, za individualne preduzetnike u pogledu obračuna rashoda (prilikom obračuna poreske osnovice) moguće je uzeti u obzir sve ekonomski opravdane izdatke za potrebe obavljanja ove delatnosti. One. Spisak troškova koji se mogu uzeti u obzir je širi.
Zapravo, korist od korištenja ove opcije dolazi sa značajnim troškovima vezanim za izdavanje stana.

Pojedinac se registruje kao individualni preduzetnik koristeći sistem oporezivanja patenata kao poreski sistem.

Navedeni sistem oporezivanja predviđa sticanje patenta od strane pojedinačnog preduzetnika na period do 1 godine. Primena sistema poreza na patente u Moskvi za 2013. godinu regulisana je „ Zakon Moskve od 31. oktobra 2012. N 53
„O sistemu poreza na patente (link na tekst Zakona) Ovim Zakonom uvodi se sistem oporezivanja patenata i utvrđuje visina godišnjeg prihoda koji individualni preduzetnik može potencijalno ostvariti po vrsti djelatnosti.

Za vrstu djelatnosti davanja u zakup (iznajmljivanje) stambenih i nestambenih prostorija, dacha, zemljišnih parcela u vlasništvu pojedinačnog preduzetnika na pravu vlasništva (iznos potencijalnog godišnjeg prihoda za jedan poseban objekat) za 2013. godinu iznosi 1.000.000 rubalja.

Bilješka. Iznajmljivanje stana zajedno sa parking mjestom u podzemnom parkingu iste zgrade smatra se jednim zasebnim objektom.

Godišnji trošak patenta se obračunava po stopi poreza od 6%.
Tako će godišnji trošak patenta za iznajmljivanje stana u 2013. biti: 1.000.000 rubalja * 6% = 60.000 rubalja.

Samostalni preduzetnik koji koristi sistem oporezivanja patenata oslobođen je računovodstvenog i poreskog računovodstva. Izuzetak je potreba za vođenjem „Knjige obračuna prihoda za pojedinačne preduzetnike koji koriste sistem poreza na patente“.

Preduzetnik pojedinac koji primjenjuje sistem oporezivanja patenata nema pravo da umanji vrijednost patenta za iznos fiksnih davanja uplaćenih Fondu PIO i Federalnom fondu obaveznog zdravstvenog osiguranja.

Upoređujući 2 opcije za organizaciju najma stana, finansijske koristi su očigledne kada se koristi opcija 1.
Koristeći ovu opciju, vlasnik može podnijeti poreznom organu zahtjev za oslobađanje od plaćanja poreza na imovinu (preduzetnik pojedinac koji koristi pojednostavljeni sistem oporezivanja imovinu u djelatnostima po pojednostavljenom poreznom sistemu)

Iznajmljivanje stana direktno kao fizičko lice, bez registracije kao individualni preduzetnik.

Ukoliko se vlasnik stana odluči na ovaj način organizacije izdavanja stana, tada je fizičko lice dužno da se prijavi (deklaracija 3 porez na dohodak građana) i plati 13% poreza na prihod.

Opcije iznajmljivanja stana po agencijskim ugovorima će, generalno, biti slične opciji za iznajmljivanje stana od strane fizičkog lica (ne kao individualnog preduzetnika) uz plaćanje poreza na dohodak od 13%.

Odvojeno, napominjemo da prilikom odabira ove opcije za vođenje poslovanja, pojedinac nema poduzetničku aktivnost.

Radnje građanina - vlasnika stambenog prostora radi davanja u zakup ili zakup, čak i ako se sistematski vrše u dužem vremenskom periodu sa primanjem prihoda u većem ili posebno velikom obimu, nisu preduzetništvo i ne mogu povlačiti odgovornost za nezakonito preduzetništvo koje obavljaju građani bez državne registracije kao samostalni preduzetnici. Ovaj stav je potvrđen u Rezoluciji Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije od 18. novembra 2004. br. 23 „O sudskoj praksi u slučajevima nezakonitog preduzetništva i legalizacije (pranja) sredstava ili druge imovine stečene kriminalnim putem“ (RG. 2004. 7. decembar; BVS RF. 2005. N 1. str. 2 - 6).

Bilješka:

Mogući načini ostvarivanja prihoda od izdavanja stana:

Ostvarivanje prihoda je bolje organizirati prilikom izdavanja stana prema opcijama 1, 2 i 3 na bankovne račune individualnog poduzetnika. Primanje gotovine podrazumijeva korištenje kasa (kasnih registara).
Prilikom obavljanja aktivnosti prema opciji 4 u slučaju prijema gotovine nije potrebna upotreba kase. Odabravši ovu opciju poslovanja, individualni preduzetnik, prilikom preuzimanja gotovine, dužan je, na zahtjev kupca, izdati dokument koji potvrđuje prijem sredstava.
U slučaju rada po opciji 5, prijem sredstava je organizovan na način koji je pogodniji za pojedinca - u gotovini (izdavanjem potvrde o prijemu novca) ili bankovnim transferom.

Ne razmatramo opcije za nelegalno izdavanje stana. Vlasnici stanova ga koriste na vlastitu odgovornost i rizik. (mislimo na opcije kada vlasnici stanova ne iskazuju prihod u obliku zakupnine u poreskom prijavljivanju i ne plaćaju porez za izdavanje stana)

Tako smo zacrtali legalne i najlakše za organizaciju načine izdavanja stana.

Ako osoba sistematski stiče prostore kako bi ih izdala, onda se to može prepoznati kao poduzetnička djelatnost. U ovom slučaju, radnje vlasnika imaju za cilj ostvarivanje prihoda, a on mora imati odgovarajuću registraciju kao samostalni poduzetnik.

Mnogi vlasnici, posebno oni koji već imaju otvorenog individualnog poduzetnika, biraju za sebe ovu vrstu smještaja za iznajmljivanje. Uglavnom zato iznos naplate poreza u ovom slučaju je znatno manji - samo 6%.

Osim toga, prednost će biti i činjenica da se individualnim poduzetnicima nudi izbor različitih opcija poreskog sistema:

možete pratiti pojednostavljeni sistem oporezivanja i dati 6% dobiti državi.
Možete odabrati jedinstveni porez koji se naplaćuje na privremeni prihod. U tom slučaju trebate se posavjetovati sa advokatom, jer postoji samo u nekoliko regija.
Porez možete platiti odmah kupovinom posebnog patenta.

U zavisnosti od odabranog sistema oporezivanja, obrazac za prijavu će se razlikovati. Po pravilu je to relativno lakše nego za pojedinca koji mora da radi sa porezom na dohodak.

Bilješka! Glavni nedostatak će biti to što će individualni poduzetnici morati plaćati premije osiguranja i sastavljati izvještaje o njima, što podrazumijeva Federalni zakon br. 212-FZ od 24. jula 2009. godine.

Čak i ako vlasnik stambenog prostora odluči da ga proda, onda će njegova dobit od prodaje i dalje biti podložna porezu na dohodak građana, bez obzira na to koliko godina je stan bio u vlasništvu, prema klauzuli 17.1 čl. 217 Poreski zakon Ruske Federacije.

Registracija individualnog preduzetništva

Da bi postao samostalni preduzetnik, vlasnik mora poreskoj upravi dostaviti sledeći paket dokumenata:

prijava za registraciju. Sastavljen je prema posebnom dokumentu koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije 19. juna 2002. godine. U prijavi treba navesti OKVED 68.20.1, što podrazumijeva pružanje stambenog prostora za iznajmljivanje.
Ako upis ne vrši sam vlasnik, već njegov ovlašteni zastupnik, tada prijavu mora ovjeriti notar. Cijena takve usluge je oko 800-1000 rubalja, ovisno o regiji.
Fotokopija svih popunjenih stranica pasoša.
Bankovni račun koji potvrđuje uplatu državne pristojbe. Trenutno, državna naknada za registraciju individualnog preduzetnika iznosi 800 rubalja.

Nakon što su dokumenti pripremljeni, obratite se poreskoj upravi u mjestu prebivališta. Sada državna registracija traje tri radna dana, ne računajući dan prijema zahtjeva i izdavanja potvrde.

Direktno dobijanje patenta

Ako je vlasnik odlučio da radi po pojednostavljenom sistemu oporezivanja putem patenta, onda treba da podnese i prijavu poreskoj upravi. To mora učiniti najkasnije mjesec dana prije nego što individualni preduzetnik počne koristiti pojednostavljeni poreski sistem.

Prijava se sastavlja prema. Potrebno je navesti vrstu posla - prenos stambenog prostora na privremeno korišćenje.

Zahtjev za izdavanje patenta za izdavanje stana podnosi se poreskoj upravi u kojoj je registrovani preduzetnik. Međutim, ako se prebivalište individualnog preduzetnika razlikuje od adrese nekretnine koja se iznajmljuje, onda se obratite fiskalnoj upravi kojoj pripada iznajmljeni stan. Prijava se razmatra u roku od deset radnih dana.

Koliko treba da platite državi?

Nemoguće je tačno reći koliki je iznos vlasnik dužan da plati državi putem kupljenog patenta. Sve će zavisiti od ukupnog prihoda od najma. Po pravilu, patent biraju oni vlasnici čiji prihod od zakupa godišnje prelazi 700-800 hiljada rubalja (60-70 hiljada mesečno i više). U takvim slučajevima pojednostavljeni sistem oporezivanja od 6% i, još više, porez na dohodak jednostavno nisu isplativi.

Pažnja! Cijena patenta ni na koji način ne ovisi o broju prostorija koje vlasnik daje za iznajmljivanje. Visinu mogućeg prihoda za pojedinačnog preduzetnika od izdavanja stambenog prostora određuju lokalne vlasti i u velikoj meri će zavisiti od prosečnog tržišta iznajmljivanja u određenom regionu. Obračun se zasniva na formuli: potencijalni godišnji prihod se množi sa 6%.

U kojim slučajevima možete izgubiti dokument?

Postoji nekoliko mogućih situacija kada poreska inspekcija može ograničiti pravo pojedinačnog preduzetnika na korišćenje pojednostavljenog poreskog sistema na osnovu patenta:

U takvim slučajevima, preduzetnik će morati da plati porez državi u iznosu od 13-15% primljenog prihoda od zakupa.

Ugovor o najmu stana između vlasnika i pojedinca

Ugovor o zakupu stambenog prostora između preduzetnika i pojedinca gotovo je identičan standardnom ugovoru o zakupu. Jedina razlika će biti u tome što su detalji u takvom dokumentu napisani ne na početku, već na kraju sporazuma.

Upute za sastavljanje ugovora između individualnog preduzetnika i fizičkog lica:

naziv dokumenta, datum i grad u kojem je sastavljen.
Određivanje zakupodavca i zakupca (samo puno ime).
Predmet ugovora: adresa stambenog prostora, naziv, broj soba i ukupna površina.
Dokument-osnova vlasništva (potvrda o državnoj registraciji prava).
Trajanje ugovora.
Podaci o osobama koje će živjeti u prostoriji zajedno sa zakupcem (samo puno ime).
Finansijski ugovor (trošak najma i postupak plaćanja).
Kompletan popis imovine (namještaj, tehnika, možete naznačiti stanje popravki, vodovod i sl.).
Akt o prijemu i prijenosu stana. Naznačuje se koliko je kompleta ključeva predato zakupcu, bilježe se očitanja brojila i mora se naznačiti da u trenutku potpisivanja ugovora o zakupu zakupac nema prava na date prostorije.

Poreska služba je pokrenula registraciju patenata u slučajevima izdavanja stanova za stanodavce koji imaju status individualnog preduzetnika. Pored toga, poreska služba je predložila patent za izdavanje stanova privatnim licima.Ovaj „neočekivani“ korak je izazvan željom kontrolnih organa da se iznajmljivanje stanova ukloni iz sektora u sjeni.

Kako možete legalno izdati stan?

Sada mnogi građani praktikuju nezvanično iznajmljivanje stanova za stanare, plašeći se dodatnog oporezivanja i utvrđivanja činjenica o nelegalnoj komercijalnoj djelatnosti.

Građanima se nudi sticanje statusa preduzetnika. S obzirom da je danas procedura registracije maksimalno pojednostavljena, ovaj korak nije baš težak zadatak.

Da biste se registrovali, potrebno je da nabavite sljedeću listu dokumenata:

prijava za registraciju preduzetnika;
kopija ličnih dokumenata;
priznanicu o uplati državne dažbine.

Najvažnija prednost patenta je izuzeće od podnošenja poreske prijave..

Potreba za državnom licencom

Postavlja nekoliko globalnih zadataka:

omogućava pojedincima da se službeno bave komercijalnim aktivnostima;

legalizuje skrivene prihode građana i komplikuje utaju poreza;

stvara dodatne izvore za formiranje budžeta.

Šta krije patent za iznajmljivanje stanova?

Sistem oporezivanja patenata ne utvrđuje obavezne podatke o prihodima i rashodima obveznika; ključni element u njemu je dozvola za iznajmljivanje nekretnina, čija cijena zavisi od:

vrsta ekonomske aktivnosti;
potencijalni prihod.

Pri korištenju patenta primjenjuje se stopa od 6 posto, dok se prihodi građana od iznajmljivanja vlastite imovine oporezuju po tarifi od 13 posto ukupnog prihoda. Da bismo procijenili ekonomske prednosti i nedostatke, navest ćemo primjer.

Približna kalkulacija

U glavnom gradu, patent se može kupiti plativši 43 hiljade 200 rubalja. Ovaj indikator nije slučajan. Izračunava se na osnovu pretpostavke da je prosječna mjesečna stopa najma 60 hiljada rubalja. Za godinu, prihod je 720 hiljada rubalja. Primjenjujući na njega tarifu od 6 posto, dobijamo naznačeni iznos. Iznosi se čine pomalo nerealnim, s obzirom na to da stanari mogu iznajmiti stambeni prostor za 30-35 hiljada.

Očigledno, razlika ima za cilj da uštedi gnjavažu stanodavca, koji, imajući patent, ne mora da brine o problemima sa poreskim organima, kao i sa nesavesnim stanarima. Dakle, cijena patenta i njegov obračun ne zahtijevaju visoku finansijsku pismenost, pa su stoga dostupni običnim građanima.

Rok važenja dokumenta i plaćanje

Patent ima rok važenja koji varira od jednog kalendarskog mjeseca do godine. Cijena se prenosi u fazama, uzimajući u obzir sljedeće principe:

jedna trećina troškova se plaća u roku od 25 dana, izračunato prema kalendaru, prešlo od datuma izdavanja patenta;

dvije trećine troškova se plaća u roku od 25 dana, izračunato prema kalendaru, proteklo od datuma isteka patenta.

Ekonomske koristi od zakupa stambenih i nestambenih prostora

Trošak patenta ostaje na istom nivou, bez obzira na to koliko je imovinskih objekata dato u zakup pojedincima ili kompanijama.

Dokument je korisno rješenje za stanodavce koji primaju zakupninu veću od 100-110 hiljada rubalja. Pogodnost se određuje prema sljedećim točkama:

dokument je zamjena za porez na dohodak fizičkih lica i porez na imovinu, omogućavajući održavanje određenog toka dokumenata;
dokument je vezan za određenu vrstu privredne djelatnosti;
patentni sistem vam omogućava da odbijete da vodite poreske i računovodstvene evidencije;
poreska osnovica se obračunava po principu diferencijacije.

Slabe strane

Nedostaci patenta su:

trošak patenta ne može se uskladiti sa iznosom doprinosa za osiguranje koji se prenose u penzioni sistem;

porez se obračunava na osnovu potencijalnog prihoda, koji može biti u suprotnosti sa postojećom ekonomskom realnošću.

Za patent se mogu prijaviti sljedeće kategorije preduzetnika:

trgovci čiji je prosječan broj zaposlenih manji od 15 ljudi;

ukupni prihod, koji spada u ograničenje od 60 miliona rubalja.

Uslovi za dobijanje patenta za izdavanje prostora

Patent možete koristiti samo ako su ispunjeni sljedeći uslovi:

ugovor je zaključen u ime fizičkog preduzetnika koji stiče patent;
trgovac ima ekskluzivna imovinska prava;
iznos prihoda primljenog kao rezultat zakupa ne prelazi granicu od 1 milion rubalja po kalendarskoj godini;
rok za izdavanje dozvole je 10 dana, ali u praksi možete naići na duže periode (do mjesec dana);
stanovi se moraju nalaziti na teritoriji jedne regije;
Nije dozvoljeno koristiti punomoćje izdato drugom preduzetniku.

Patent kojim se dozvoljava pružanje stambenog prostora stanarima na plaćenoj osnovi sadrži oznaku o vrsti djelatnosti koja je u OKVED-u registrovana pod brojem 70.20.1. Na osnovu patenta možete iznajmiti stan zajedno sa parking mjestom koji se nalazi na parkingu, koji se smatra zasebnim objektom.

Oduzimanje prava na iznajmljivanje stana putem patenta

Zakon predviđa određene situacije u kojima preduzetnik gubi pravo na korišćenje patenta:

ako prihod prestane da ispunjava utvrđene kriterijume;
ako broj zaposlenih radnika prelazi 15 ljudi;
ako je preduzetnik prekršio rokove plaćanja.

Oporezivanje i utaja poreza

Utaja poreza može rezultirati problemima s poreznim i tužilačkim nadzorom. bez dokumenata može se smatrati nezakonitom komercijalnom djelatnošću zabranjenom propisima. Po prijemu obaveštenja o takvim činjenicama, policija i tužilaštvo mogu privesti građanina administrativnoj odgovornosti.

Oporezivanje transakcija u vezi sa davanjem prostora u zakup uveliko je pojednostavljeno nakon što je individualnim preduzetnicima pružena mogućnost dobijanja patenta.

Trgovci mogu pretvoriti objekte imovine u njihovom vlasništvu u objekte za iznajmljivanje:

zajedničko zajedničko vlasništvo, u prisustvu prihvatanja drugih vlasnika da završe transakciju;
zajedničko vlasništvo, uz ovjerenu saglasnost drugog supružnika;
ako se tokom perioda važenja patenta promeni broj objekata za iznajmljivanje, tada ćete morati kupiti dodatni patent ili snositi finansijske troškove povezane sa smanjenjem početnog broja stanova.

Promjena zakupca nekretnine se pravnim aktima ne smatra osnovom za zamjenu dozvole. Važeći propisi dozvoljavaju kombinaciju patenta sa drugim poreskim sistemima, uključujući posebne režime, a iznos prihoda se obračunava kumulativno za sve posebne režime.

Ako stan iznajmljuje organizacija

U ovoj opciji, izvršenje ugovora je obavezan rekvizit transakcije. U suprotnom, kompanija neće moći u svoje troškove uključiti iznose potrošene za iznajmljivanje stanova.

Ugovor o najmu sa organizacijom najčešće uključuje bezgotovinsko plaćanje, odnosno iznos zakupnine se prenosi na račun bankovne kartice ili tekući račun preduzetnika.

Kontroverzno pitanje u zakupnim odnosima sa privrednim subjektima je pitanje prenosa i zadržavanja poreza na dohodak građana ukoliko građanin ne pristane na izdavanje patenta. Mnogi sudovi smatraju da kompanija treba da djeluje kao poreski agent, dok postoji alternativni stav, a to je da građanin mora samostalno reflektirati i prenijeti iznose poreza.

Registracija patenta za izdavanje stana u osnovi je novi trend koji se pojavio u stambenom sektoru. Dozvoljena dokumentacija vam omogućava da legalizujete finansijske transakcije koje uključuju ostvarivanje profita od izdavanja imovine. Istovremeno, novi sistem se teško može nazvati ekonomski isplativim i progresivnim ako ga posmatramo u odnosu na obične građane koji žive u regionima i daju jedan ili dva stana za iznajmljivanje.

S druge strane, najmodavci koji imaju mogućnost da pronađu stanare za više stanova moći će povećati svoju ekonomsku isplativost uz potpuno poštovanje poreskih zakona.

Pojednostavljenje računovodstva je takođe pozitivan aspekt, koji omogućava proširenje kruga korisnika patenata za vrstu ekonomske djelatnosti o kojoj je riječ.

Video: Patent za izdavanje nekretnina

Ajuta, zdravo!

MINISTARSTVO FINANSIJA RUSKOG FEDERACIJE
PISMO
od 23. aprila 2013. godine N 03-04-05/14057
Odeljenje za poresku i carinsko-tarifnu politiku razmotrilo je pismo o pitanju oporezivanja prihoda od prodaje zemljišnih parcela i nekretnina i izvještava da je u skladu sa tačkom 11.4 Pravilnika Ministarstva finansija Ruske Federacije, odobreno Naredbom Ministarstva finansija Ruske Federacije od 15. juna 2012. N 82n, Ministarstvo finansija Ruske Federacije ne razmatra zahtjeve za procjenu specifične ekonomske situacije.
Istovremeno, javljamo sljedeće.
U skladu sa stavom 1. čl. 346.15. Zakonika, poreski obveznici - preduzetnici koji primenjuju pojednostavljeni sistem oporezivanja, prilikom određivanja predmeta oporezivanja, uzimaju u obzir prihode od prodaje utvrđene u skladu sa čl. 249. Zakona, a neposlovni prihodi utvrđeni u skladu sa čl. 250 Code.
Štaviše, u skladu sa stavom 1. čl. 2 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pod poduzetničkom djelatnošću se podrazumijeva samostalna djelatnost koja se obavlja na vlastiti rizik, a usmjerena je na sistematsko sticanje dobiti od korištenja imovine, prodaje dobara, obavljanja poslova ili pružanja usluga od strane osoba registrovanih u ovo svojstvo na zakonom propisan način.
Tako se prihodi od djelatnosti koje spadaju u vrstu djelatnosti koju je individualni preduzetnik odredio prilikom registracije priznaju kao prihod ostvaren od poslovnih aktivnosti.
Shodno tome, ako su zemljišne parcele i nekretnine korištene u obavljanju djelatnosti ili ako je individualni poduzetnik prilikom registracije prijavio takve djelatnosti kao što je prodaja vlastitih zemljišnih parcela i nekretnina, tada se prihod od takve prodaje uzima u obzir kao prihod kada utvrđivanje poreske osnovice za porez koji se plaća u vezi sa primjenom pojednostavljenog sistema oporezivanja. Ako individualni preduzetnik primjenjuje pojednostavljeni sistem oporezivanja sa objektom u vidu prihoda, onda se na primljeni prihod primjenjuje poreska stopa od 6 posto.
Prihodi ostvareni prodajom zemljišnih parcela i nekretnina koje pojedinačni preduzetnik nije koristio za obavljanje poslovne delatnosti, uključujući i ako individualni preduzetnik prilikom registracije nije naveo vrste delatnosti u vezi sa prodajom sopstvenog zemljišta parcele i nekretnine, podliježu porezu na dohodak fizičkih lica na način utvrđen poglav. 23 “Porez na dohodak fizičkih lica” Kodeksa.
Prema tački 17.1 čl. 217 Kodeksa ne podliježu porezu na dohodak fizičkih lica na prihode fizičkih lica koja su porezni rezidenti Ruske Federacije za odgovarajući porezni period od prodaje stambenih kuća, stanova, soba, uključujući privatizovane stambene prostore, dače, vrtne kuće ili zemljišne parcele i udjeli u navedenoj imovini koja je bila u vlasništvu poreskog obveznika tri godine ili duže, kao i pri prodaji druge imovine koja je bila u vlasništvu poreskog obveznika tri i više godina.
Istovremeno, prema st. 2 klauzula 17.1 čl. 217. Zakonika, odredbe ovog stava ne primenjuju se na prihode koje fizička lica ostvaruju prodajom imovine koju neposredno koriste samostalni preduzetnici u obavljanju delatnosti.

Dakle, ako je vaša vrsta djelatnosti davanje u zakup, onda ne morate plaćati porez na prodaju stana.