Кога е опасно да отдавате дома си под наем, без да отворите индивидуален предприемач? Законен наем на жилищни и нежилищни помещения чрез патент Имате ли нужда от индивидуален предприемач, за да отдадете апартамент под наем?

Никой не забранява на собственика на апартамент да го дава под наем срещу пари.

Но правната регистрация на тази дейност все още повдига редица въпроси, основният от които е дали собственикът, който отдава имота под наем, трябва да се регистрира като индивидуален предприемач?

От отговора на този въпрос зависи много: как ще се облагат доходите, получени от отдаване под наем на жилище, и каква отговорност ще носи наемодателят.

Слушай новините

Разбира се, наемодателите не се стремят да регистрират индивидуални предприемачи на свое име, тъй като предприемачеството налага допълнителни задължения и разходи.

Но данъчна службане винаги е съгласен, че това е ненужно и носи отговорност. Нека се опитаме да разберем кога, когато отдавате под наем жилище, трябва да регистрирате индивидуален предприемач.

Законът съдържа доста обща дефиниция на предприемаческата дейност: това е независима дейност, която се извършва на собствен риск и е насочена към системно получаване на печалба от продажбата на стоки, предоставянето на услуги, извършването на работа или използването на имущество.

Съгласете се, че това определение може да включва всеки платен наем на жилище.

Например, баба нае стая на студент за шест месеца: тя самостоятелно намери наемател, даде под наем имота си за ползване и ще получава месечен наем за целия период на наема (т.е. систематичен доход).

В същото време не може да се каже, че тя не поема рискове: никой не гарантира, че студентът няма да развали стаята, няма да се разлее върху съседите, няма да откаже да плати и т.н.

Оказва се, че както и да го погледнете, баба ви ще трябва да отиде в данъчната служба и да се регистрира като индивидуален предприемач.

И да вземем друга ситуация: гражданин целенасочено купува апартаменти, прави ремонти в тях и след това пуска жители в тях срещу заплащане - за кратко или дългосрочно.

Има договори с агенции за недвижими имоти, които го снабдяват с клиенти, и не върши друга работа. Той, също като баба си, трябва да регистрира индивидуален предприемач.

Оказва се, че въпреки че естеството на тяхната дейност и съответно нивото на доходност са много различни, към тях се налагат едни и същи изисквания.

Като вземат това предвид, висшите съдилища по едно време постановиха:

Отдаването под наем на недвижим имот не може да се счита за предприемаческа дейност, ако гражданин го е получил по наследство, като подарък или го е придобил за лични нужди, но поради временна ненужност го е предоставил за ползване от жители срещу заплащане (Решение № на Върховния съд 23 от 18 ноември 2004 г.).

Следователно основният критерий за решаване на въпроса за регистриране на наемодател като индивидуален предприемач е целта за придобиване на недвижими имоти: ако за лични нужди (например за семейно живеене), тогава временният наем на апартамент не се признава за предприемачество.

Наемането на нежилищни помещения рядко се вписва в тази категория, така че в такива случаи гражданите все пак трябва да се регистрират като индивидуален предприемач.

Самата данъчна служба е формулирала следните признаци на предприемаческа дейност за отдаване под наем на жилища (писмо от 25 февруари 2013 г. № ED-2-3/125):

Недвижимо имущество се придобива с цел извличане на печалба от него,

Собственикът води записи на сделките за наем (т.е. те се сключват и предоговарят систематично),

Сделките, извършени от собственика в определен период, са взаимосвързани (например сключено е споразумение с агенция за недвижими имоти, след това с наемател и т.н.),

Собственикът има изградени стабилни взаимоотношения с контрагенти (има развита собствена клиентска база).

По този начин, въз основа на практиката на Федералната данъчна служба, можем да заключим, че при отдаване под наем на жилище е необходимо да се регистрира индивидуален предприемач, ако:

Собственикът има няколко жилищни помещения, които постоянно отдава под наем за платено ползване и получава основния си доход от това,

Собственикът отдава помещенията под наем на юридически лица.

За отдаване под наем на недвижими имоти без регистрация на индивидуален предприемач в случаите, когато това е задължително, собственикът е изправен пред допълнителни такси за ДДС и глоба за незаконен бизнес.

Тогава този материал ще бъде полезен за собствениците на такива недвижими имоти в Москва, както и във всеки друг регион на Русия.

По-долу ще разгледаме основните съществуващи възможности за отдаване под наем на апартамент. За опцията, когато отворите индивидуален предприемач на опростената данъчна система от 6% за отдаване под наем на апартамент, нашата компания предлага специални условия за поддържане на данъчни записи.

4750 рубли на ТРИМЕСЕЧИЕ

Попълнете кратка форма за заявка за поръчка на счетоводни услуги:

Поръчайте услуга

Когато отдава апартамент под наем, собственикът на жилищен имот трябва да обмисли данъчното облагане на доходите, получени от отдаване под наем на апартамент, и докладване пред данъчните власти, а в някои случаи и пред небюджетните фондове на Русия.

В зависимост от региона, в който се намира апартаментът под наем, основните методи за организиране на такива дейности могат да варират поради редица причини, включително:

Независимо дали субектите на общината са приели или не закона за единния данък върху вменения доход (UTII) за определени видове дейности на територията на общината
Субектът на общината упражнил ли е законното право да намали данъчната ставка при опростена данъчна система, като обектът на данъчно облагане е доход, намален с размера на разходите (USNO 15%)
Различни наемни цени в зависимост от региона на Руската федерация, където се намира апартаментът под наем. Освен това разликите в приходите от наем ще зависят от района и класа на апартамента, който се наема

Поради тези причини няма универсален отговор на въпроса каква е най-добрата форма за организиране на законно отдаване под наем на апартамент за всеки регион на Русия.

За всяка общинска единица е необходимо отделно да се разгледа въпросът за по-изгоден начин за организиране на бизнес под наем от отдаване под наем на собствен апартамент.

сравнителна таблицаотносно методите за отдаване под наем на апартамент и регионите на Русия, където е приложим този метод:

начин	Москва и региони на Русия, не използва UTII	Региони на Русия, използвайки UTII
Индивидуален предприемач на опростена данъчна система 6%	да	да
ID на опростена данъчна система 15%	да	да
IP OSNO	да	да
IP UTII	Не	да
IP върху патент	да	да
Индивидуален с плащане на 13% ДДФЛ	да	да

Тъй като е трудно да се даде отговор в кратка статия за най-добрата форма за отдаване под наем на апартамент за цялата страна, сега ще се съсредоточим върху един конкретен регион - Москва и ще дадем препоръки във връзка с него. Ще бъде разгледан пример с конкретна сума на наема за отдаване под наем на апартамент.

Опции за законно отдаване под наем на апартамент (с последващо плащане на данъци):

Физическо лице се регистрира като индивидуален предприемач, използвайки опростена данъчна система като данъчна система, като обект на данъчно облагане е доход с данъчна ставка от 6%, т.нар. USNO 6%

В статията ще разгледаме типичен московски случай на наемане на апартамент с наем от 40 000 рубли на месец.

Годишният доход ще бъде: 40 000 рубли на месец * 12 месеца = 480 000 рубли
Данъкът за отдаване под наем на апартамент на индивидуален предприемач, изчислен с помощта на опростената данъчна система от 6%, ще бъде 480 000 рубли * 6% = 28 800 рубли.

За всички индивидуални предприемачи, без изключение, има задължение за плащане на годишни такси.

Фиксираните плащания за индивидуални предприемачи за 2013 г. ще възлизат на 35 664,66 рубли

В същото време от 2013 г. индивидуалните предприемачи без наети служители имат право да намалят изчисления данък по опростената данъчна система със 100% от размера на фиксираните плащания, платени от индивидуалните предприемачи към Пенсионния фонд и Федералния фонд за задължително медицинско осигуряване .

Така няма да се налага да плащате данък за отдаване под наем на апартамент в Москва, защото... размерът на изплатените фиксирани плащания ще „покрие“ размера на изчисления данък по опростената данъчна система от 6%.
Използвайки тази опция, собственикът може да подаде до данъчния орган заявление за освобождаване от плащане на данък върху имуществото (индивидуален предприемач, използващ опростената данъчна система, използва имущество в дейности по опростената данъчна система)

Центърът за счетоводно и данъчно право „Консултант“ предлага промоция специално за такива индивидуални предприемачи:

Счетоводни услуги на специални цени в Москва:

4750 рубли на ТРИМЕСЕЧИЕ

Освен това веднъж годишно плащате за годишна връзка към системата за отчитане чрез телекомуникационни канали.

За да поръчате счетоводни услуги за индивидуален предприемач, който отдава само собствен апартамент (без наети служители) и получава доходи от наем не повече от веднъж месечно, моля, свържете се с:

Физическо лице се регистрира като индивидуален предприемач, използвайки опростена данъчна система като данъчна система, като обект на данъчно облагане е доходът, намален с размера на разходите с данъчна ставка от 15%, т.нар. опростена данъчна система 15%

Разходите се вземат предвид, включително сметки за комунални услуги, фиксирани плащания, направени от индивидуални предприемачи към Пенсионния фонд и Федералния фонд за задължително медицинско осигуряване - като се вземат предвид тях, се изчислява данъчната основа, която подлежи на данъчно облагане в размер на 15%. Пълен списък на възможните разходи за счетоводство е посочен в главата на Данъчния кодекс на Руската федерация (Данъчния кодекс на Руската федерация) съгласно опростената данъчна система - член 346.16. Ред за определяне на разноските.

В Москва използването на индивидуалните предприемачи на опростената данъчна система от 15% е малко вероятно да бъде по-изгодно от опростената данъчна система от 6% поради високите наеми и стандартната данъчна ставка от 15%.
Въпреки това, в редица региони на Русия тази данъчна система може да бъде по-изгодна за използване.

Използвайки тази опция, собственикът може да подаде до данъчния орган заявление за освобождаване от плащане на данък върху имуществото (индивидуален предприемач, използващ опростената данъчна система, използва имущество в дейности по опростената данъчна система)

Физическо лице се регистрира като индивидуален предприемач, използвайки общата данъчна система като данъчна система.

При прилагането на тази система за данъчно облагане, съгласно клауза 2, клауза 10, член 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация, доходът от отдаване под наем на апартамент не се облага с ДДС:

Сделки, които не подлежат на облагане (освободени от облагане)
10) услуги за предоставяне на жилищни помещения за използване в жилищния фонд на всички форми на собственост;

При използване на тази опция, в сравнение с вариант на работа 2, за индивидуалните предприемачи по отношение на отчитането на разходите (при изчисляване на данъчната основа) е възможно да се вземат предвид всички икономически обосновани разходи за целите на извършването на тази дейност. Тези. Списъкът с разходи, които могат да се вземат предвид, е по-широк.
Всъщност ползата от използването на тази опция идва със значителни разходи, свързани с отдаването на апартамента под наем.

Физическо лице се регистрира като индивидуален предприемач, като използва системата за патентно облагане като данъчна система.

Посочената система за данъчно облагане предвижда придобиване от индивидуален предприемач на патент за период до 1 година. Прилагането на патентната данъчна система в Москва за 2013 г. се регулира от „ Закон на Москва от 31 октомври 2012 г. N 53
„За системата на патентния данък “ (линк към текста на закона)Този закон въвежда системата за патентно данъчно облагане и определя размера на годишния доход, потенциално получен от индивидуален предприемач по вид стопанска дейност.

За вида дейност по лизинг (отдаване под наем) на жилищни и нежилищни помещения, дачи, парцели, собственост на индивидуален предприемач на правото на собственост (размерът на потенциалния годишен доход за един отделен обект) за 2013 г. е 1 000 000 рубли.

Забележка. Наемането на апартамент заедно с паркомясто в подземния паркинг на същата сграда се счита за един отделен обект.

Годишната цена на патента се изчислява при данъчна ставка от 6%.
Така годишната цена на патент за отдаване под наем на апартамент през 2013 г. ще бъде: 1 000 000 рубли * 6% = 60 000 рубли.

Индивидуален предприемач, използващ патентна данъчна система, е освободен от счетоводство и данъчно счетоводство. Изключение е необходимостта от поддържане на „Книга за отчитане на доходите на индивидуалните предприемачи, използващи системата за патентен данък“.

Индивидуален предприемач, който прилага система за патентно данъчно облагане, няма право да намали цената на патента с размера на фиксираните плащания, изплатени на Пенсионния фонд и Федералния фонд за задължително медицинско осигуряване.

Сравнявайки 2 варианта за организиране на отдаване под наем на апартамент, има ясна финансова полза при използване на вариант 1.
Използвайки тази опция, собственикът може да подаде до данъчния орган заявление за освобождаване от плащане на данък върху имуществото (индивидуален предприемач, използващ опростената данъчна система, използва имущество в дейности по опростената данъчна система)

Наемане на апартамент директно като физическо лице, без регистрация като индивидуален предприемач.

Ако собственикът на апартамента реши този метод за организиране на отдаването под наем на апартамента, тогава физическото лице е длъжно да декларира (декларация 3 данък върху доходите на физическите лица) и да плати 13% данък върху получения доход.

Възможностите за наемане на апартамент по агентски договори като цяло ще бъдат подобни на опцията за наемане на апартамент от физическо лице (не като индивидуален предприемач) с плащане на 13% данък върху доходите на физическите лица.

Отделно отбелязваме, че при избора на тази опция за извършване на бизнес физическото лице няма предприемаческа дейност.

Действията на гражданин - собственик на жилищно помещение за отдаване под наем или лизинг, дори ако се извършват систематично за дълъг период от време с получаване на доходи в голям или особено голям мащаб, не са предприемачество и не могат да водят до отговорност за незаконно предприемачество, извършвано от граждани без държавна регистрация като индивидуални предприемачи. Тази позиция е потвърдена в Резолюция на Пленума на Върховния съд на Руската федерация от 18 ноември 2004 г. № 23 „За съдебната практика по дела за незаконно предприемачество и легализация (пране) Париили друго придобито имущество престъпно"(RG. 2004. 7 декември; BVS RF. 2005. N 1. P. 2 - 6).

Забележка:

Възможни начини за печалба от отдаване под наем на апартамент:

По-добре е да организирате генерирането на доходи при отдаване под наем на апартамент съгласно опции 1, 2 и 3 в банковите сметки на индивидуалния предприемач. Приемането на пари в брой включва прилагане на KKM(касови апарати).
При извършване на дейности по вариант 4 при приемане на пари в брой не се изисква използването на касов апарат. След като е избрал тази опция за извършване на бизнес, индивидуалният предприемач, когато приема пари в брой, е длъжен по искане на купувача да издаде документ, потвърждаващ получаването на средства.
При работа по вариант 5, получаването на средства се организира по по-удобен за физическото лице начин - в брой (чрез издаване на квитанция за получаване на пари) или по банков път.

Не разглеждаме варианти за незаконно отдаване под наем на апартамент. Собствениците на апартаменти го използват на собствена отговорност и риск. (имаме предвид варианти, когато собствениците на апартаменти не отразяват получените доходи под формата на наем в данъчната отчетност и не плащат данъци за отдаване под наем на апартамента)

Така очертахме законните и най-лесни за организиране методи за отдаване под наем на апартамент.

Ако човек систематично придобива помещения, за да ги отдава под наем, това може да се признае за предприемаческа дейност. В този случай действията на собственика са насочени към генериране на доходи и той трябва да има подходяща регистрация като индивидуален предприемач.

Много собственици, особено тези, които вече имат открит индивидуален предприемач, избират този тип жилища под наем за себе си. Най-вече защото размерът на събираемостта на данъка в този случай е значително по-малък - само 6%.

В допълнение, предимство ще бъде фактът, че на индивидуалните предприемачи се предлага избор от различни опции за данъчна система:

можете да следвате опростена данъчна система и да давате 6% от печалбата на държавата.
Можете да изберете един единствен данък, който се налага върху временен доход. В този случай трябва да се консултирате с адвокат, тъй като съществува само в няколко региона.
Можете да платите данъка веднага, като закупите специален патент.

В зависимост от избраната данъчна система отчетната форма ще варира. По правило е сравнително по-лесно, отколкото за физическо лице, което трябва да работи с данък върху доходите на физическите лица.

Забележка!Основният недостатък ще бъде, че индивидуалният предприемач ще трябва да плати застрахователни премиии да изготвят доклади за тях, това предполага Федерален закон № 212-FZ от 24 юли 2009 г.

И дори ако собственикът на жилищното пространство реши да го продаде, тогава печалбата му от продажбата пак ще бъде обект на данък върху доходите на физическите лица, независимо от това колко години е бил собственост на апартамента, съгласно клауза 17.1 от чл. 217 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Регистрация на индивидуален предприемач

За да стане индивидуален предприемач, собственикът трябва да предостави на данъчната служба следния пакет документи:

заявление за регистрация. Той се съставя съгласно специален документ, определен от правителството на Руската федерация на 19 юни 2002 г. Заявлението трябва да посочи OKVED 68.20.1, което предполага предоставяне на жилище под наем.
Ако регистрацията не се извършва от самия собственик, а от негов упълномощен представител, тогава заявлението трябва да бъде заверено от нотариус. Цената на такава услуга е около 800-1000 рубли, в зависимост от региона.
Фотокопие на всички попълнени страници на паспорта.
Банкова разписка, потвърждаваща плащането на държавното мито. В момента държавната такса за регистрация на индивидуален предприемач е 800 рубли.

След като подготвите документите, трябва да се свържете с данъчната служба по местоживеене. Сега държавната регистрация отнема три работни дни, без да се брои денят на постъпване на заявлението и издаване на удостоверението.

Директно получаване на патент

Ако собственикът е избрал да работи по опростената система за данъчно облагане чрез патент, тогава той също трябва да подаде заявление до данъчната служба. Това трябва да стане не по-късно от месец преди индивидуалният предприемач да започне да използва опростената данъчна система.

Заявлението е съставено съгласно.Необходимо е да се уточни видът бизнес - прехвърляне на жилищни помещения за временно ползване.

Заявление за патент за отдаване под наем на апартамент се подава в данъчната служба, където е регистриран индивидуалният предприемач. Въпреки това, ако мястото на пребиваване на индивидуалния предприемач се различава от адреса на имота под наем, тогава трябва да се свържете с данъчния орган, към който принадлежи наетият апартамент. Заявлението се разглежда в рамките на десет работни дни.

Колко трябва да платите на държавата?

Не може да се каже точно сумата, която собственикът е длъжен да плати на държавата чрез закупения патент. Всичко ще зависи от общия доход от наем. По правило патентът се избира от тези наемодатели, чийто доход от наем годишно надвишава 700-800 хиляди рубли (60-70 хиляди на месец и повече). В такива случаи 6% опростена данъчна система и още повече данък върху доходите на физическите лица просто не са печеливши.

внимание!Цената на патента не зависи по никакъв начин от броя на помещенията, предоставени от собственика под наем. Размерът на възможния доход за индивидуален предприемач от отдаване под наем на жилище се определя от местните власти и до голяма степен ще зависи от средния пазар на наеми в даден регион. Изчислението се основава на формулата: потенциалният годишен доход се умножава по 6%.

В какви случаи можете да загубите документа си?

Има няколко възможни ситуации, когато данъчен офисможе да ограничи правото на индивидуален предприемач да използва опростената данъчна система въз основа на патент:

В такива случаи предприемачът ще бъде задължен да плати данък на държавата в размер на 13-15% от получения доход от наем.

Договор за наем на жилище между собственик и физическо лице

Договорът за наем на жилищни помещения между предприемач и физическо лице е почти идентичен със стандартния договор за наем. Единствената разлика ще бъде, че подробностите в такъв документ са написани не в началото, а в края на споразумението.

Инструкции за изготвяне на споразумение между индивидуален предприемач и физическо лице:

наименование на документа, дата и град, където е съставен.
Определяне на наемодателя и наемателя (само трите имена).
Предмет на договора: адрес на жилищното пространство, име, брой стаи и РЗП.
Документ за собственост (удостоверение за държавна регистрация на права).
Продължителност на споразумението.
Информация за хората, които ще живеят в помещението заедно с наемателя (само трите имена).
Финансово споразумение (цена за наем и процедура за плащане).
Пълен опис на имота (мебели, уреди, можете да посочите състоянието на ремонта, ВиК и т.н.).
Актът за приемане и предаване на апартамента. Посочва се колко комплекта ключове са предадени на наемателя, записват се показанията на електромера и трябва да се посочи, че към момента на подписване на договора за наем наемателят няма претенции към предоставените помещения.

Данъчната служба инициира регистрация на патенти в случаите на жилища под наем за наемодатели, които имат статут на индивидуален предприемач. Освен това данъчната служба предложи патент за отдаване под наем на апартаменти на частни лица. Тази „неочаквана“ стъпка беше причинена от желанието на контролните органи да извадят апартаментите под наем от сенчестия сектор.

Как можете законно да наемете апартамент?

Сега много граждани практикуват неофициално наемане на жилища за наематели, страхувайки се от допълнително данъчно облагане и установяване на факти за незаконна търговска дейност.

На гражданите се предлага да получат статут на предприемач. Като се има предвид, че днес процедурата за регистрация е възможно най-опростена, тази стъпка не е много трудна задача.

За да се регистрирате, трябва да се запасите със следния списък с документи:

заявление за регистрация като предприемач;
копие на лични документи;
разписка за плащане на държавно мито.

Най-важното предимство на патента е освобождаването от подаване на данъчна декларация..

Необходимостта от държавен лиценз

Той поставя няколко глобални задачи:

дава възможност на лицата да извършват официално търговска дейност;

легализира скритите доходи на гражданите и усложнява укриването на данъци;

генерира допълнителни източници за формиране на бюджета.

Какво крие патентът за жилищен наем?

Патентната данъчна система не установява задължителни данни за доходите и разходите на платеца; ключов елемент в нея е разрешението за отдаване под наем на недвижими имоти, чиято цена зависи от:

вид икономическа дейност;
потенциален доход.

При използване на патент се прилага ставка от 6 процента, докато доходите, получени от гражданите от отдаване под наем на собствено имущество, се облагат с тарифа от 13 процента от общия доход. За да оценим икономическите предимства и недостатъци, ще дадем пример.

Приблизително изчисление

В столицата можете да закупите патент, като заплатите 43 хиляди 200 рубли. Този показател не е случаен. Изчислява се въз основа на предположението, че средната наемна ставка на месец е 60 хиляди рубли. За година доходът е 720 хиляди рубли. Прилагайки към него тарифа от 6 процента, получаваме посочената сума. Сумите изглеждат малко нереалистични, като се има предвид, че наемателите могат да наемат жилища за 30-35 хиляди.

Очевидно разликата има за цел да спести стреса на хазяина, който, имайки патент, не трябва да се тревожи за проблеми с данъчни власти, както и при недобросъвестни наематели. По този начин цената на патента и неговото изчисляване не изискват висока финансова грамотност и следователно са достъпни за обикновените граждани.

Срок на валидност на документа и плащане

Патентът има срок на валидност, който варира от един календарен месец до една година. Цената се прехвърля на етапи, като се вземат предвид следните принципи:

една трета от цената се заплаща в рамките на 25 дни, изчислено по календара, изминал от датата на издаване на патента;

две трети от цената се заплаща в рамките на 25 дни, изчислено по календара, изтекло от датата на изтичане на патента.

Икономически ползи от лизинг на жилищни и нежилищни помещения

Цената на патента остава на същото ниво, независимо от това колко имуществени обекти са отдадени на физически лица или фирми.

Документът е изгодно решение за наемодатели, които получават наем над 100-110 хиляди рубли. Удобството се определя от следните точки:

документът е заместител на данъка върху доходите на физическите лица и данъка върху имуществото, като осигурява поддържането на определен документооборот;
документът е обвързан с определен вид икономическа дейност;
патентната система ви позволява да откажете да поддържате данъчни и счетоводни записи;
данъчната основа се изчислява на принципа на диференциация.

Слаби страни

Недостатъците на патента са:

цената на патента не може да бъде съобразена с размера на осигурителните вноски, които се прехвърлят към пенсионната система;

данъкът се изчислява въз основа на потенциален доход, който може да противоречи на съществуващите икономически реалности.

Следните категории предприемачи могат да кандидатстват за патент:

търговци, чиято средна численост на наетия персонал е по-малко от 15 души;

общи приходи, които попадат в лимита, определен на 60 милиона рубли.

Условия за получаване на патент за отдаване под наем на помещения

Можете да използвате патент само ако са изпълнени следните условия:

споразумението е сключено от името на индивидуалния предприемач, който придобива патента;
търговецът има изключителни права на собственост;
размерът на приходите, получени в резултат на лизинга, не надвишава лимита от 1 милион рубли за календарна година;
срокът за издаване на разрешение е определен на 10 дни, но на практика може да срещнете по-дълги периоди (до един месец);
апартаментите трябва да се намират на територията на един регион;
Не е разрешено да се използват пълномощни, издадени на друг предприемач.

Патентът, позволяващ предоставянето на жилищна площ на наематели на платена основа, съдържа маркировка за вида дейност, която е регистрирана в OKVED под номер 70.20.1. Въз основа на патент можете да отдавате под наем апартамент заедно с паркомясто, намиращо се в паркинг, който се счита за самостоятелен обект.

Лишаване от право на наем на жилище чрез патент

Законът предвижда определени ситуации, в случай че предприемачът губи правото да използва патент:

ако приходите престанат да отговарят на установените критерии;
ако персоналът на наетите служители надвишава 15 души;
ако предприемачът е нарушил сроковете за плащане.

Данъчно облагане и укриване

Укриването на данъци може да доведе до проблеми с данъчния и прокурорския надзор. без документи може да се счита за незаконна търговска дейност, забранена от нормативни актове. При получаване на информация за такива факти полицията и прокуратурата могат да привлекат гражданина към административна отговорност.

Данъчното облагане на сделките, свързани с предоставянето на помещения под наем, беше значително опростено, след като възможността за получаване на патент беше предоставена на индивидуалните предприемачи.

Търговците могат да конвертират притежавани от тях имоти в обекти под наем:

обща споделена собственост, при наличие на приемане на други собственици за извършване на сделката;
съвместна собственост, с нотариално заверено съгласие на втория съпруг;
ако през периода на действие на патента се промени броят на отдаваните под наем недвижими имоти, тогава ще трябва да закупите допълнителен патент или да понесете финансови разходи, свързани с намаляване на първоначалния брой апартаменти.

Промяната на наемателя на недвижими имоти не се счита от правните актове като основание за подмяна на разрешителната документация. Настоящите разпоредби позволяват комбинирането на патент с други системи за данъчно облагане, включително специални режими, като размерът на приходите се изчислява кумулативно за всички специални режими.

Ако апартаментът е нает от организация

IN тази опцияизпълнението на договора е задължителен реквизит на сделката. В противен случай компанията няма да може да включи в разходите си сумите, изразходвани за жилища под наем.

Договорът за наем с организация най-често включва безкасови плащания, т.е. сумата на наемните плащания се превежда по сметката банкова картаили бизнес акаунт.

Спорен въпрос в лизинговите отношения със стопански субекти е въпросът за прехвърлянето и удържането на данъка върху доходите на физическите лица, ако гражданинът не е съгласен да издаде патент. Много съдилища смятат, че компанията трябва да действа като данъчен агент, докато има алтернативна позиция, която е, че гражданинът трябва самостоятелно да отразява и превежда данъчните суми.

Регистрацията на патент за отдаване под наем на апартамент е фундаментално нова тенденция, която се появи в жилищния сектор. Разрешителната документация ви позволява да легализирате финансови транзакции, които включват печалба от отдаване под наем на имущество. При което нова системаЕдва ли може да се нарече икономически изгодно и прогресивно, ако го разгледаме по отношение на обикновените граждани, живеещи в регионите и предоставящи един или два апартамента под наем.

От друга страна, наемодателите, които имат способността да намират наематели за множество апартаменти, ще могат да увеличат икономическата си рентабилност, като същевременно спазват изцяло данъчните закони.

Положителен аспект е и опростяването на счетоводството, което позволява разширяване на кръга на потребителите на патенти за съответния вид икономическа дейност.

Видео: Патент за отдаване под наем на недвижими имоти

Аюта, здравей!

МИНИСТЕРСТВО НА ФИНАНСИТЕ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ
ПИСМО
от 23 април 2013 г. N 03-04-05/14057
Департаментът по данъчна и митническа тарифна политика разгледа писмото по въпроса за данъчното облагане на доходите, получени от продажба на земя и недвижими имоти, и съобщава, че в съответствие с клауза 11.4 от Правилника на Министерството на финансите Руска федерация, одобрен със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 15 юни 2012 г. N 82n, Министерството на финансите на Руската федерация не разглежда жалби за оценка на конкретни икономически ситуации.
В същото време съобщаваме следното.
В съответствие с параграф 1 на чл. 346.15 от Кодекса, данъкоплатците - индивидуални предприемачи, прилагащи опростената система за данъчно облагане, при определяне на обекта на данъчно облагане, вземат предвид доходите от продажби, определени в съответствие с чл. 249 от кодекса и извъноперативни приходи, определени по реда на чл. 250 кодекс.
Освен това, в съответствие с параграф 1 на чл. 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация, предприемаческата дейност се разбира като независима дейност, извършвана на собствен риск, насочена към систематично получаване на печалба от използването на имущество, продажба на стоки, извършване на работа или предоставяне на услуги от лица, регистрирани в това качество по предвидения от закона ред.
По този начин доходите от дейности, попадащи в вида дейност, посочен от индивидуалния предприемач при регистрация, се признават като доходи, получени от стопанска дейност.
Съответно, ако парцели и недвижими имоти са били използвани в стопанска дейност или ако индивидуален предприемач при регистрация е декларирал такива дейности като продажба на собствени парцели и недвижими имоти, тогава доходът от такава продажба се взема предвид като доход при определяне данъчната основа за данъка, платен във връзка с прилагането на опростената система за данъчно облагане. Ако индивидуален предприемач прилага опростена система за данъчно облагане с обект под формата на доход, тогава към получения доход се прилага данъчна ставка от 6 процента.
Доходи, получени от продажба на парцели и недвижими имоти, които не са били използвани от индивидуален предприемач за извършване на стопанска дейност, включително ако индивидуалният предприемач не е посочил по време на регистрация видовете дейности, свързани с продажбата на собствената му земя. парцели и недвижими имоти, се облагат с данък върху доходите на физическите лица по начина, установен от гл. 23 „Данък върху доходите на физическите лица” от Кодекса.
Съгласно клауза 17.1 на чл. 217 от Кодекса не се облагат с данък върху доходите на физическите лица доходите, получени от физически лица, които са данъчни местни лица на Руската федерация за съответния данъчен период от продажба на жилищни къщи, апартаменти, стаи, включително приватизирани жилищни помещения, дачи, градински къщи или парцели и дялове в посочения имот, който е бил собственост на данъкоплатеца в продължение на три години или повече, както и при продажба на друго имущество, което е било собственост на данъкоплатеца в продължение на три или повече години.
В същото време, съгласно ал. 2 клауза 17.1 чл. 217 от Кодекса, разпоредбите на този параграф не се прилагат за доходи, получени от физически лица от продажба на имущество, пряко използвано от индивидуални предприемачи в стопанска дейност.

Следователно, ако вашият вид дейност е лизинг, тогава не трябва да плащате данъци върху продажбата на апартамента.